FIBRA Next Will Debut on the BMV with an IPO that Promises to Boost Industrial Real Estate Development in Mexico

En un movimiento estratégico destinado a capitalizar la creciente tendencia del nearshoring y las demandas tecnológicas de la industria manufacturera y logística en México, el FIBRA industrial “Nearshoring Experts and Technologies”, conocido como FIBRA Next, está listo para hacer su debut en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) el próximo 29 de noviembre. Esta acción marca un hito en el mercado de capitales mexicano, ya que se espera que esta emisión sea una de las más grandes en los últimos años.

FIBRA Next, creado por FIBRA Uno (FUNO), tiene como objetivo recaudar hasta 15,000 millones de pesos mediante la colocación de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI’s). Cada título se ofrecerá a un precio estimado de entre 51 y 56 pesos, aproximadamente el doble de la cotización actual de FUNO. Esta recaudación se utilizará para la adquisición y desarrollo de propiedades, así como para fines corporativos en general. La oferta incluye la opción de certificados adicionales equivalentes a un 20% de la oferta base, además de una posible sobreasignación de hasta un 15%.

La cotización de FIBRA Next en la BMV se llevará a cabo bajo la clave de pizarra "NEXT 23". La emisión no se limitará al mercado local, ya que se llevará a cabo simultáneamente en el mercado internacional, con la coordinación de importantes instituciones financieras como BBVA, Bank of America, BTG Pactual, Citi y J.P. Morgan. Además, Goldman Sachs, Morgan Stanley y Scotiabank actuarán como agentes colocadores, mientras que, a nivel local, Actinver, Banorte, HSBC y Santander también participarán en el proceso.

Es importante destacar que los actuales inversionistas de FUNO continuarán recibiendo dividendos a pesar del “carve-out” o “separación” del portafolio industrial de FUNO. Debido a que FIBRA Next es como una subsidiaria de FUNO, ambos fideicomisos van a consolidar sus resultados financieros, aunque ambas operarán de manera independiente. Así, los tenedores de FUNO podrán diversificar sus inversiones, ya que FUNO continuará invirtiendo en diferentes tipos de activo (comercial, oficinas y otros), mientras que los tenedores de FIBRA Next tendrán una inversión enfocada exclusivamente en el sector industrial.

El Portafolio de FIBRA Next

Lo más destacado de FIBRA Next es su tamaño sin precedentes en el sector industrial mexicano y su estructura de administración interna. Su cartera inicial incluirá 199 inmuebles, de los cuales alrededor del 98.5% ya están estabilizados. En conjunto, estos inmuebles comprenden un área bruta rentable (ABR) de casi 7.5 millones de metros cuadrados que representan alrededor del 10% del ABR industrial en México. Esto posiciona a FIBRA Next como el líder del sector, con un portafolio casi dos veces mayor que el del FIBRA industrial más grande en la BMV, que es FIBRA Prologis.

La cartera industrial de FIBRA Next estará distribuida principalmente en la Zona Metropolitana del Valle de México, el Bajío, Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana. Sin embargo, el 75% de su portafoilio estará concentrado en el centro del país, lo que según Jorge Pigeon, directivo de Finance, Capital Markets and Investor Relations de FUNO, les dará a sus propiedades una vocación logística y una ventaja competitiva frente a los desafíos en materia de suministro eléctrico, hídrico, disponibilidad de espacios e infraestructura.

De los 199 inmuebles que tendrá FIBRA Next, más del 91% serán aportados por FUNO. El resto provendrán del portafolio inmobiliario “Júpiter” de e-Group. Estas propiedades industriales tendrán una tasa de ocupación superior al 97% con contratos promedio de cuatro años, y contarán con más de 600 inquilinos, incluidos Amazon, DHL, Fedex, FEMSA, PepsiCo y Walmart.

Además, FIBRA Next tiene ambiciosos planes de crecimiento. De acuerdo con FUNO, actualmente tiene una reserva territorial aproximada de 5.8 millones de metros cuadrados, de los cuales, alrededor de 1.1 millones están disponibles para desarrollo. Asimismo, FUNO estima que su portafolio potencial alcance alrededor de 13.3 millones de metros cuadrados de ABR en los próximos años. Este crecimiento se basa en su reserva territorial y en el pipeline de adquisición y desarrollo de e-Group.

La Rentabilidad del Nuevo FIBRA

Según Jorge Pigeon de FUNO, actualmente FIBRA Next tiene una renta promedio un 22% inferior a la del mercado. No obstante, es importante señalar que una parte significativa de sus contratos de alquiler vencen en los próximos tres años, lo que representa una oportunidad para incrementar los ingresos de forma orgánica.  Además, Pigeon destacó que una vez que se materialicen los aumentos en las rentas actuales y se completen las adquisiciones y desarrollos en curso dentro del portafolio industrial del fideicomiso, existe el potencial de alcanzar ingresos anuales del orden de un billón de pesos, con una tasa de rendimiento anualizada o "dividend yield" estimada en aproximadamente un 5% a 6%.

El directivo de FUNO también mencionó que FIBRA Next tendrá un margen NOI de 92.6%, lo que indica una alta eficiencia en la gestión de sus activos inmobiliarios, así como un margen EBITDA de 87.2%, lo que supone que la empresa está generando un alto nivel de beneficios netos antes de intereses, impuestos y otros gastos no efectivos en relación con sus ingresos totales. Estos indicadores son señales positivas de una sólida eficiencia operativa y una capacidad para mantener márgenes de ganancia saludables.

Por sus perspectivas financieras y su estructura operativa, FIBRA Next promete ser un actor dominante en el sector industrial de México, aprovechando la creciente tendencia del nearshoring y ofreciendo soluciones innovadoras a las demandas del mercado. Su lanzamiento en la BMV el próximo 29 de noviembre será un acontecimiento que tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario comercial de México.

SiiLA continuará dando seguimiento a este y otros fideicomisos inmobiliarios a nivel nacional. Para obtener más información, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.