Hablar de nearshoring hacia México no es hablar de una fuente inagotable de nuevas empresas. Lo que hace tres o cuatro años era una avalancha de inversiones, hoy es un cauce más controlado, menos frenético. Pero lejos de ser una crisis, es un ajuste natural del mercado: las compañías que antes llegaban en masa ahora lo hacen con más estrategia, mientras que las ya establecidas expanden su presencia con pasos más firmes. Esto implica que la demanda industrial sigue siendo dinámica y la absorción de espacios no se detiene, aunque el impulso ya no venga del mismo lugar. Algo ha cambiado, y entender por qué es clave para anticipar lo que viene.

El nearshoring no es un fenómeno abstracto: se mide en empresas, metros cuadrados y capital.

Según SiiLA, más de 1,200 compañías nacionales y extranjeras incursionaron en el mercado inmobiliario industrial entre 2020 y 2024. Mientras que las firmas foráneas —que representan el 52% de estas empresas— han buscado establecerse en México para reducir costos operativos, algunas por su vínculo con Estados Unidos y otras por el atractivo del mercado local, las empresas mexicanas han crecido principalmente como proveedoras de bienes y servicios para industrias que se han fortalecido con la reconfiguración de las cadenas de suministro. Factores como la guerra comercial entre China y Estados Unidos desde 2018, la crisis económica global por la pandemia y, más recientemente, los conflictos en Ucrania, el Mar Rojo y el Canal de Suez han acelerado este proceso.

Estos cientos de nuevas empresas absorbieron casi cuatro de cada diez metros cuadrados industriales en México en los últimos cuatro años, equivalentes a unos 13 millones de metros cuadrados.

Sin embargo, ese flujo de compañías ha comenzado a menguar. Comparado con el punto más álgido del nearshoring, en 2021, hoy llegan 31% menos empresas extranjeras, y la entrada de nuevas compañías mexicanas al sector ha caído un 43%.

El menor flujo de nuevas empresas también se refleja en la inversión. Los datos de SiiLA coinciden con los reportes de la Secretaría de Economía: entre 2021 y 2023, las nuevas inversiones extranjeras cayeron casi un 67%, y las cifras preliminares de 2024 sugieren que la tendencia a la baja continúa. No obstante, más que una señal de alarma, esto responde a un reajuste en los ciclos de inversión, pues, aunque las nuevas llegadas de capital se han desacelerado, la inversión extranjera directa (IED) total ha repuntado en un 7-8% en los últimos cuatro años.

Esto se explica porque, mientras las nuevas inversiones se ajustan a la baja, la reinversión de capitales prácticamente se duplicó en el mismo periodo. Lo mismo ha ocurrido con la ocupación de espacios industriales. Según SiiLA, el número de empresas extranjeras que ya operaban en México y absorbieron espacio para expandirse aumentó un 115% en los últimos cuatro años.

Detrás de este comportamiento hay una dinámica estructural que define el crecimiento empresarial en México: no todas las compañías se expanden al mismo ritmo, y las recién llegadas rara vez lo hacen al inicio de su operación. De hecho, menos del 5% logra crecer en sus primeros tres o cuatro años en el país, de acuerdo con SiiLA Market Analytics. En cambio, una de cada cinco compañías ya establecidas amplió su presencia en el último lustro, con casos ejemplares como Ternium, Bosch, Kenworth, Liverpool, Amazon y Mercado Libre.