Logistics and Consumption: Mexico City Accelerates Its Industrial Pulse in 2025

Ningún otro mercado industrial mexicano combina tanta demanda, tan poco espacio y precios tan altos como el de la Ciudad de México. Durante el primer trimestre de 2025, la capital y su zona conurbada registraron rentas y absorción neta en máximos históricos, y una disponibilidad que cayó a su segundo nivel más bajo desde 2018. En este entorno, la escasez no frena al mercado; lo acelera.

Porque lo que hace único a este mercado no es solo su intensidad, sino su naturaleza. A diferencia de la mayoría de las regiones industriales del país, centradas en la manufactura, la Ciudad de México opera como un núcleo logístico orientado al consumo. Allí, cuatro de cada diez inquilinos pertenecen a esos sectores, que ya concentran la mitad del espacio industrial ocupado en el Valle de México.

Esa especialización, sumada a la escasez endémica de suelo industrial, ha hecho de este mercado uno de los más tensos y veloces del país. La presión se resume en dos cifras: por cada diez inquilinos que se van, entran trece; y por cada diez metros cuadrados que se liberan, se ocupan 42.

Ese balance tiene un efecto inmediato: la oferta no alcanza a esperar. En el primer trimestre del año, todo el nuevo inventario capitalino salió al mercado ya prearrendado. A nivel nacional, eso ocurre solo en dos de cada tres casos.

Buena parte de esa presión proviene de empresas de consumo y logística, que en el último año absorbieron la mitad del espacio ocupado y que, en los últimos cuatro, no han dejado de crecer. En ese periodo, sus operaciones se expandieron 79 % y 30 %, respectivamente, junto con sectores afines como tiendas de conveniencia (61 %), firmas de paquetería (42 %) y compañías del sector alimentario (32 %).

Debido a que esta tendencia ha sido impulsada por el comercio electrónico y la necesidad de inmuebles de última milla, no sorprende que entre los principales inquilinos se encuentren Mercado Libre, Liverpool, Walmart, DHL y Amazon. Juntas, estas empresas ocupan una quinta parte del espacio industrial en el centro del país y, solo en el último año, absorbieron casi 700,000 metros cuadrados en la región.

Estas firmas suelen ocupar naves de más de 20,000 metros cuadrados, una escala que solo uno de cada diez inquilinos alcanza. La mayoría —cuatro de cada diez— opera en espacios menores a 5,000 metros. Sin embargo, el núcleo del mercado está en otro rango: 36 % del área ocupada en la zona metropolitana corresponde a naves de entre 10,000 y 25,000 metros cuadrados.

Lo anterior sugiere que, aunque la base del mercado está formada por inquilinos pequeños o medianos, su impulso proviene de operaciones logísticas a gran escala. Y son justamente esas necesidades de espacio, ubicación e infraestructura las que hoy dictan el valor y la velocidad del mercado industrial más competitivo de México.

Hoy, con una demanda que duplica la oferta y una absorción bruta casi cinco veces mayor que el volumen de salidas, la tasa de disponibilidad encadena tres trimestres de caída y se ubica apenas por encima del 1 %, no muy lejos de su mínimo histórico: 0.6 % al cierre de 2023.

En este contexto, los propietarios ganan poder de negociación. Y eso ya se nota en los precios. Mientras que entre el cierre de 2024 y el primer trimestre de 2025 las rentas subieron 3.4 %, el alza promedio trimestral del último año fue de 3.8 %.

Todo lo anterior deja una conclusión más profunda que cualquier dato: el mercado industrial de la Ciudad de México no crece por expansión, sino por concentración. La tierra escasea, pero la demanda se intensifica, porque aquí no solo se abastece al consumidor capitalino, sino a todo el país. Esta ciudad es más que un destino logístico: es el punto de redistribución de México. Y en un nodo donde cada metro cuadrado vale por su posición en la red, el crecimiento no depende de construir más, sino de entender mejor dónde, cómo y para quién invertir.

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