En el mercado industrial, crecer no siempre implica ocupar más espacio. En México, Mattel prevé un crecimiento cercano al 7% en su operación logística al operar desde el Mega Campus de DHL Supply Chain en Nextlalpan, sin incorporar nueva infraestructura propia ni ampliar su footprint industrial.

Más que una expansión puntual, la reciente operación ilustra un cambio operativo más amplio: multinacionales que escalan capacidad, ganan flexibilidad y reducen riesgo utilizando infraestructura logística de otros grandes operadores, sin comprometer capital en activos fijos.

En industrias con picos de demanda altamente estacionales, como la juguetera, estos esquemas permiten absorber variaciones abruptas de volumen sin tensionar inventarios ni estructuras de costos en los momentos más críticos del ciclo anual.

Paralelamente, estos esquemas modifican la forma en que se manifiesta la demanda industrial. Así, el crecimiento operativo ya no siempre se traduce en absorción directa, sino en mayor presión sobre infraestructura logística flexible, servicios integrados y activos capaces de operar como plataformas multiusuario. Para el mercado inmobiliario, esto implica que una parte creciente del crecimiento económico se expresa más en rotación, densidad operativa y servicios logísticos que en metros cuadrados adicionales.

Ese ajuste ya se refleja en los datos agregados del mercado. En los últimos cinco años, aunque ha solido ser habitual que los mayores crecimientos porcentuales se concentren en sectores de menor escala, dos de los sectores más grandes del mercado industrial registraron expansiones superiores al promedio.

Transporte y logística, que hoy representa alrededor del 10% del espacio industrial, creció cerca de 54% en el periodo, mientras que productos de consumo —con aproximadamente 16% del mercado— avanzó 52%. En contraste, la manufactura, pese a concentrar cerca del 54% del inventario, registró un crecimiento de 32%, por debajo del promedio del mercado (38%).

Sin inferir sustituciones ni desplazamientos sectoriales, el patrón es consistente con la expansión de modelos de distribución intensivos en logística —incluidos los asociados al comercio electrónico— que demandan centros de distribución y última milla, más que grandes expansiones productivas tradicionales.

En ese sentido, la alianza entre Mattel y DHL ilustra una adaptación operativa que redefine cómo se materializa el crecimiento una vez resuelta la etapa de localización productiva. A partir de ahí, las decisiones dejan de girar en torno a dónde se instala la producción y pasan a concentrarse en cómo se administra la operación. En ese tránsito, la infraestructura logística deja de ser un soporte periférico y se convierte en un componente central de la estrategia industrial.

Esta transición hacia esquemas logísticos y operativos más elásticos también es coherente con el escenario macro que domina 2026.

El Banco de México anticipa una expansión moderada del PIB en 2026 (1.2%) y prevé que la inversión se mantenga débil al menos hasta el segundo semestre, en un contexto de incertidumbre vinculada a la relación comercial con Estados Unidos y la próxima revisión del T-MEC.  En un entorno así, el crecimiento tiende a privilegiar decisiones que preserven liquidez y reduzcan irreversibilidades; no porque la producción deje de importar, sino porque, una vez resuelta la localización, la ventaja competitiva se desplaza hacia la administración de la operación, el tiempo de respuesta y la capacidad de absorber volatilidad sin sobredimensionar activos.

En pocas palabras, el sector industrial mexicano muestra señales cada vez más claras de maduración. Y en el ciclo que enfrenta en 2026, leer el mercado únicamente a través de nueva absorción resulta cada vez más incompleto, pues una parte relevante del crecimiento se juega en cómo se usa, se comparte y se opera la infraestructura existente.

Para entender cómo se está redistribuyendo ese crecimiento por sector, región y tipo de activo, consulta SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.