En México, el 70% de los Pisos de Oficina son Ocupados por Una Sola Empresa: Un Panorama del Mercado Inmobiliario

En el mercado de oficinas en México, dos realidades coexisten y se entrelazan: la tradición y la innovación. De acuerdo con datos de SiiLA, el 70% de los pisos de oficina en las principales ciudades del país son ocupados por un solo inquilino, mientras que el 30% restante es ocupado por múltiples empresas. Esta situación se debe a la amplia presencia de instituciones que –por su tamaño y nicho de negocio– optan por espacios tradicionales que satisfacen sus necesidades de privacidad, identidad corporativa y centralización operativa, en un contexto en que sectores productivos emergentes –que han remodelado el panorama laboral en la última década– se inclinan por espacios flexibles caracterizados por su eficiencia operativa y sus contratos y costos adecuados a la demanda de servicios y amenidades específicos.

El contraste entre oficinas tradicionales y flexibles revela importantes tendencias a nivel nacional.

Por un lado, las oficinas de un piso completo con un único inquilino tienen un área bruta rentable (ABR) promedio de 1,300 metros cuadrados. Esta extensión es 4.3 veces superior al tamaño promedio (300 metros cuadrados) de las oficinas en pisos corporativos ocupados por dos o más inquilinos, evidenciando una clara distinción en las preferencias de ocupación que responde a diferentes estrategias y necesidades empresariales. Este contraste en el uso del espacio se refleja también en la composición sectorial del mercado de oficinas, donde cada industria muestra patrones distintivos en su elección de espacios de trabajo.

En ese sentido, los datos de SiiLA Market Analytics indican que el 50% del ABR de los pisos de oficina es ocupado por una sola institución gubernamentales o empresa FIRE (finanzas, seguros y bienes raíces). Estos sectores tradicionales se destacan por suscribir contratos a largo plazo que les permiten establecer una sólida y constante presencia en mercados clave, reflejando una estrategia de elección de espacios orientada hacia la estabilidad operativa. En contraste, los pisos de oficina segmentados y compartidos por múltiples inquilinos son usualmente elegidos por empresas emergentes, PyMEs y startups que valoran la flexibilidad, la colaboración y la optimización de costos. Entre los exponentes de sectores productivos que priorizan los espacios colaborativos y flexibles destacan las compañías de servicios empresariales y TAMI (Tecnología, Publicidad, Medios e Información), que ocupan cerca del 30% del ABR de los pisos de oficina en México. Estos sectores se caracterizan por buscar entornos que fomenten la innovación, la agilidad y la interacción entre equipos.

Adaptabilidad y Características Regionales

La diversidad en la ocupación de oficinas refleja la adaptabilidad del mercado inmobiliario mexicano a diferentes modelos de negocio y estilos de trabajo, evidenciando una evolución hacia un equilibrio más dinámico y diverso en el uso de espacios de oficina.

Aunque las oficinas unipersonales dominan el mercado, la realidad es que su hegemonía está siendo desafiada por un cambio en las preferencias y necesidades empresariales. Curiosamente, los datos de SiiLA revelan que, aunque el número de pisos de oficina con un solo inquilino se ha mantenido estable, en los últimos tres años ha habido un importante repunte (30%) de compañías que ofrecen servicios de coworking.

La popularidad de los espacios de coworking y las oficinas compartidas subraya un creciente interés en ambientes laborales más colaborativos y en espacios más compactos y flexibles para compañías que busca sinergias y oportunidades de networking. Al mismo tiempo, la volatilidad del mundo empresarial está llevando a las compañías a preferir espacios que permitan una fácil escalabilidad y adaptación a las fluctuaciones del mercado, priorizando la optimización del espacio sobre su magnitud. Además, la incorporación de tecnología y la adopción del trabajo remoto están redefiniendo el concepto tradicional de oficina hacia modelos híbridos que combinan la presencia física y la virtual.

Es importante mencionar que cada mercado y submercado de oficinas en México tiene matices y tendencias propios. Ejemplos son la Ciudad de México y Monterrey, donde se observa una mayor proporción (71% y 75%) de pisos de oficina ocupados por un solo inquilino en comparación con otras regiones como Querétaro y Guadalajara (48% y 66%). Esta tendencia puede atribuirse a diversos factores estructurales y de mercado que diferencian a estas ciudades.

Por un lado, la Ciudad de México y Monterrey destacan como los principales centros económicos del país, atrayendo sedes corporativas de instituciones públicas y multinacionales, como la Secretaría de Educación Pública que tiene cinco pisos rentados en el edificio capitalino Mítikah - Centro Bancomer, o British American Tobacco que rentó un piso en el Corporativo Punto Valle de Monterrey. Mientras que la Ciudad de México es el eje político y económico a nivel nacional, lo que la hace ideal para empresas de gobierno y compañías en busca de influencia y estabilidad a largo plazo, Monterrey está siendo impulsada por su sólida industria y proximidad a Estados Unidos, atrayendo a empresas con amplios respaldos de capital.

Por otro lado, Querétaro y Guadalajara sobresalen por su rápido crecimiento y desarrollo en sectores clave como la tecnología, la manufactura avanzada y las industrias creativas. Estas regiones han fomentado un ambiente empresarial más diversificado y dinámico, donde la presencia de parques tecnológicos y clústeres industriales facilita un modelo de negocio que genera demanda de espacios de oficina más eficientes. Además, la infraestructura inmobiliaria en Querétaro y Guadalajara ha evolucionado para ofrecer opciones alineadas con las necesidades de mercados emergentes, sobre todo en materia de flexibilidad contractual. Importantes empresas como Siemens Energy y Luxoft rentaron pisos completos en Empresalia Torre Ceiba (Querétaro) y Distrito La Perla - Edificio Biosfera II (Guadalajara).

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