Mexico’s Industrial Spaces are Getting Bigger: Record Absorptions in Q3 2024

En el tercer trimestre de 2024, las absorciones industriales en México alcanzaron un nuevo hito. Con un promedio de 12,200 metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) por transacción, el tamaño de las absorciones llegó a su nivel más alto desde que SiiLA lleva registro. Este promedio incluye naves especulativas y built-to-suit, siendo estas últimas generalmente más grandes, lo que eleva el tamaño promedio de las absorciones.

Sólo en los últimos cuatro años, comparando los primeros tres trimestres de cada año, este promedio ha acumulado un crecimiento del 69%, lo que refleja una mayor demanda de naves industriales cada vez más grandes y eficientes, impulsada por la creciente complejidad de las cadenas de suministro debido al auge del nearshoring, el boom del comercio electrónico y el desarrollo de hubs logísticos avanzados.

Esto implica una sólida demanda de espacios y una creciente confianza de los inversionistas en el mercado industrial mexicano, quienes se comprometen a ocupar grandes propiedades a largo plazo. También supone una profunda transformación del mercado, donde las empresas buscan instalaciones que cubran sus necesidades actuales y permitan futuras expansiones.

De hecho, según datos de SiiLA Market Analytics correspondientes a los primeros tres trimestres de cada año entre 2020 y 2024, el tamaño de las absorciones creció casi tres veces más rápido que el de las desocupaciones en el mercado industrial. Esto se debe a varios factores adicionales a la alta demanda, la limitada entrega de nuevo inventario disponible y la robusta retención de inquilinos.

En primer lugar, la flexibilidad y el área promedio ocupada por inquilino, cercana a los 10,300 metros cuadrados y menor que las absorciones promedio del último trimestre, facilita que sólo se desocupe una parte de estos espacios, en lugar de su totalidad, lo que reduce la magnitud de las desocupaciones y permite a las empresas absorber espacio según sus necesidades. Incluso, en el sector logístico, no es inusual que la desocupación de naves sea gradual, ya sea por cambio de sede o por cuestiones operativas.

En segundo lugar, los contratos de arrendamiento a largo plazo favorecen el subarrendamiento de módulos en naves industriales, especialmente cuando las empresas buscan liberar espacio y los acuerdos legales originales no contemplan la segmentación de los edificios. Esto limita la cantidad de espacio liberado y reduce la oportunidad de expansión para algunas empresas. Sin embargo, dado que más del 70% de las naves salen con algún grado de ocupación, el tamaño promedio de las absorciones tiende a superar al de las desocupaciones, ya que los grandes espacios impulsan las absorciones, mientras que la falta de naves completas disponibles restringe las desocupaciones.