Este año apunta a romper el récord de nuevas entregas industriales en México. Durante la primera mitad de 2024, se entregaron cerca de 3.2 millones de metros cuadrados, equivalentes al 54% de las entregas totales de 2023, el año con el mayor volumen de nuevo inventario, según datos de SiiLA. Y esto es sólo el comienzo: para el segundo semestre de 2024, se prevé la entrega de otros 3.5 millones de metros cuadrados adicionales.

Los datos indican que en total serán entregadas 210 naves industriales, 175 de clase A y 35 de clase B, lo que implica que cerca del 95% del área bruta rentable (ABR) de las nuevas propiedades cumplirán con altos estándares de calidad. Estas naves estarán distribuidas entre los principales mercados inmobiliarios del país, especialmente en el noreste (como Monterrey, Reynosa y Saltillo), centro (Ciudad de México y su zona conurbada) y noroeste (como Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana), que concentrarán el 31%, 28% y 24% del ABR en desarrollo, respectivamente.

Al analizar la distribución por tamaño, vemos una interesante diversificación que refleja una demanda enfocada en espacios de mediana y gran envergadura, entre los 7,000 y los 20,000 metros cuadrados.

Sin embargo, las propiedades de 3,000 a 7,000 metros cuadrados representan la mayor cantidad de nuevas entregas, con 50 unidades, mientras que las más grandes, aquellas de más de 20,000 metros cuadrados, suman 44 unidades. Este rango de tamaños es indicativo de una robusta demanda en múltiples segmentos del mercado. En particular, la alta cantidad de naves de mayor y mediano tamaño sugiere un incremento en la demanda por parte de empresas de manufactura y logística que requieren grandes espacios para sus operaciones. Por otro lado, las instalaciones de 3,000 a 7,000 metros cuadrados son especialmente relevantes para el segmento “last mile”, esenciales para la entrega final de productos en la cadena de suministro. Estas propiedades, ubicadas estratégicamente cerca de los centros urbanos, permiten una distribución rápida y eficiente, crucial para el comercio electrónico y otros sectores que demandan entregas rápidas en áreas urbanas.

Las Entregas Más Grandes

Según SiiLA Market Analytics, los cuatro desarrollos más grandes concentrarán el 15% del ABR industrial que será entregado a lo largo de la segunda mitad de 2024. Una de ellas es la Nave V de la Plataforma Logística Arco Norte (PLAN) de la cadena de tiendas departamentales mexicana, El Puerto de Liverpool. Esta propiedad de 185,000 metros cuadrados en Jilotepec, Estado de México, es la segunda nave más grande de un proyecto de 800,000 metros cuadrados totales que será concluido en los próximos tres o cuatro años.

La segunda propiedad más grande es la Nave 3 del T-MEX Park en Nextlalpan, Estado de México. Este inmueble de más de 140,000 metros cuadrados es la tercera más grande de un proyecto de 1.5 millones de metros cuadrados que estará listo a partir de 2027.

En tercer y cuarto lugar se encuentran dos almacenes de Cuautitlán Izcalli, Estado de México: la Nave 1 Danhos Industrial Cuautitlán de más de 100,000 metros cuadrados, representando aproximadamente la mitad de un proyecto de dos inmuebles de clase A, y la Nave 3 Panorama Industrial Nodín, que con más de 99,000 metros cuadrados es el edificio más grande de tres desarrollos que tienen un ABR conjunto superior a 207,000 metros cuadrados a desarrollar entre este y el próximo año.

El resto del nuevo inventario que se entregará en el segundo semestre de este año es de 14,500 metros cuadrados, con naves de entre 2,000 y 80,000 metros cuadrados. Sin embargo, considerando las cuatro gigantescas naves de la zona conurbada del Valle de México, el promedio de las naves supera los 16,700 metros cuadrados, el nivel más alto para un semestre desde la segunda mitad de 2022, cuando el área promedio de entrega fue de casi 17,400 metros cuadrados.

En un contexto de desaceleración temporal de las absorciones y una disponibilidad limitada de terrenos con uso de suelo industrial, la entrega masiva de nuevos espacios industriales en 2024 pone de manifiesto la resiliencia y adaptabilidad del mercado mexicano. Aunque los desafíos son significativos, la diversificación en el tamaño y la ubicación de estas nuevas naves refleja una respuesta estratégica a las cambiantes necesidades logísticas y de manufactura. Este enfoque garantiza que México siga siendo un jugador clave en la cadena de suministro global y posiciona al país para capitalizar futuras oportunidades de crecimiento, incluso en un entorno de infraestructura limitada y competencia por terrenos adecuados.

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