La altura de un edificio y el tamaño de sus oficinas fueron, durante décadas, sinónimo de éxito empresarial. Más pisos, más metros cuadrados, más poder: la Ciudad de México y Monterrey levantaron rascacielos bajo esa lógica, pero el mercado cambió. Hoy, un edificio de cincuenta pisos puede estar más vacío que uno de veinte si no ofrece lo que las empresas buscan: espacios más flexibles, eficientes y abiertos.

Según datos de SiiLA, en Ciudad de México y Monterrey hay al menos 68 edificios con más de 20 pisos. En ellos, el tamaño promedio de un espacio de oficina ronda los 1,000 metros cuadrados, un 15% por encima del estándar nacional. Juntos, concentran una quinta parte del área bruta rentable de oficinas en los cuatro mercados más importantes del país —incluidos Guadalajara y Querétaro— y representan casi uno de cada diez edificios corporativos.

Pese a su escala, estos edificios no se desvían de la tendencia general del mercado, donde la disponibilidad promedio es del 20%. Sin embargo, esta no sigue un patrón uniforme según el número de pisos, la cantidad de suites o el tamaño de los espacios. La correlación es tan baja —menor a 0.05 en casi todos los casos— que equivale a decir que la altura y el tamaño de un edificio tienen un impacto prácticamente nulo en su ocupación.

Mientras algunas torres de más de 30 pisos —como las Torres TOP en Monterrey y Caballito en Ciudad de México— han mantenido alta ocupación, otras con características similares —como la Torre VI del Corporativo Santa María y la Torre I de Arcos Bosques— han tenido dificultades para atraer inquilinos. En contraste, edificios con formatos más flexibles —como Montes Urales 424— han mostrado mayor estabilidad, independientemente de su escala.

Más relevante aún es la persistencia de la disponibilidad en ciertos inmuebles: muchos edificios con alta desocupación en 2022 siguen en la misma situación en 2024. Esto sugiere que los problemas estructurales del mercado no han cambiado. La ubicación, la antigüedad del edificio, los precios, la calidad de las instalaciones y las condiciones contractuales pesan más que la configuración física del inmueble.

Así, no es la cantidad de pisos ni el tamaño de los espacios lo que define la demanda, sino la percepción del mercado sobre el valor de cada propiedad y la capacidad de los propietarios para ajustar su oferta. Esto implica que la flexibilidad en la configuración y las estrategias comerciales han demostrado ser más determinantes para la ocupación que los metros cuadrados o la altura.

No obstante, la composición del inventario sigue influyendo en su desempeño. Los edificios más altos suelen ser de clase A+, lo que los posiciona como espacios premium con una base de inquilinos más estable. Grandes corporativos, con estrategias de largo plazo, privilegian la calidad, la ubicación y el prestigio por encima del costo. En este segmento, la disponibilidad se ha mantenido relativamente estable, a pesar de que sus rentas son hasta un 30% más altas que las de clase B y un 10% superiores a las de clase A.

En el otro extremo, los edificios con espacios más amplios por suite han demostrado otro tipo de estabilidad. Aunque dependen de un solo inquilino, su ocupación tiende a ser más predecible. Muchas de estas propiedades están en manos de dependencias gubernamentales o grandes empresas con estructuras operativas más rígidas, lo que reduce la rotación y genera contratos prolongados. Aquí, la clave no es únicamente tamaño del espacio, sino la capacidad de atraer inquilinos con horizontes de ocupación más largos.

Paralelamente, los edificios con múltiples arrendatarios enfrentan una dinámica distinta. La rotación constante de empresas debería reducir el riesgo de disponibilidad total y prolongada, pero la relación entre el número de inquilinos y la estabilidad no es lineal. Si bien los edificios con más empresas suelen tener menor disponibilidad, la diferencia es marginal y, en algunos casos, irrelevante. Por ello, sin una estrategia de precios competitiva, la diversificación deja de ser una ventaja y la disponibilidad se convierte en un problema estructural.

Estos patrones demuestran que la estabilidad en el mercado de oficinas no está ligada a la cantidad de pisos o el tamaño de los espacios, sino al tipo de inquilinos que cada edificio es capaz de atraer y retener. Los edificios más altos han encontrado solidez en su atractivo para grandes corporativos, mientras que los espacios más amplios han asegurado ocupación con inquilinos institucionales. Así, en un mercado donde la incertidumbre es la norma, la permanencia de los ocupantes sigue siendo el mejor indicador de estabilidad.

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