¿Por Qué 67 Naves Industriales en México Siguen Desocupadas Tras Más de Tres Años en el Mercado?

En promedio, los espacios con disponibilidad estructural identificados por SiiLA han permanecido vacíos durante cuatro años, lo que ha provocado que sus precios de renta sean más bajos que el promedio nacional, resultando en márgenes de rentabilidad más reducidos. Estos espacios abarcan cerca de 350,000 metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) en el Bajío y el norte de México, distribuidos en 67 naves dentro de 44 complejos industriales, que incluyen parques industriales, regiones industriales y pocket parks.

La distribución geográfica muestra una concentración significativa del ABR en el Bajío, donde Guanajuato y Querétaro lideran con el 40% y 19% del total, respectivamente. En el norte, Monterrey se destaca, concentrando el 23% del ABR. Sin embargo, es curioso notar que, en el centro del país, donde la demanda es alta y el espacio para nuevos desarrollos es limitado, no se observan naves de clase A y B con disponibilidad estructural. Esto se debe a las dinámicas de comercialización, caracterizadas por una rápida absorción, al perfil de los proyectos enfocados en la última milla, y al aprovechamiento eficiente de las naves desactualizadas mediante procesos de reconversión y proyectos brownfield, lo que evita que permanezcan desocupadas por largos periodos.

En cambio, en el norte y el Bajío, donde muchos mercados emergentes están creciendo, los prolongados tiempos de exposición se deben a la falta de respuesta a las demandas actuales del mercado.

Por un lado, el tamaño promedio de los espacios con disponibilidad estructural, que es de 4,600 metros cuadrados de ABR, es pequeño en comparación con la demanda actual, que se enfoca en naves de entre 10,000 y 20,000 metros cuadrados, principalmente de alta calidad. Por otro lado, aunque el 58% del ABR con disponibilidad estructural en estas regiones corresponde a naves de clase A y el resto a clase B, la falta de actualización en tecnología avanzada, servicios e infraestructura estratégica hace que algunas de estas propiedades se queden rezagadas, lo que ilustra cómo la falta de alineación entre las características de las naves y las demandas actuales del mercado puede llevar a prolongados periodos de vacancia.

En un entorno industrial altamente competitivo y en constante evolución, la verdadera ventaja radica en comprender las sutilezas del mercado: no se trata de seguir las tendencias, sino de anticiparlas y moldearlas. La capacidad de reimaginar espacios y ajustar la oferta en función de demandas que aún están por consolidarse es lo que distingue a los desarrolladores e inversionistas que no sólo sobreviven, sino que prosperan.

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