El Reacomodo del CBD de México: Quiénes Crecen, Quiénes Se Van y Qué Sigue

El movimiento del mercado no ha sido uniforme. En 2024, los sectores que más expandieron su presencia en el corazón financiero de México fueron el farmacéutico, importaciones y exportaciones, agua y saneamiento, empaques, tecnología, construcción y publicidad y marketing. Empresas como Cemex, Google, Novo Nordisk, Rotoplas y Tetra Pak forman parte de este grupo. En contraste, sectores como telecomunicaciones, electrónicos, bienes de capital y papel y celulosa han reducido su presencia en el CBD, reflejando un ajuste en la demanda de oficinas dentro de estas industrias. Esta contracción responde a cambios estructurales en sus modelos de operación, donde la optimización de costos y la digitalización han desplazado la necesidad de espacios físicos tradicionales.

A la par, los sectores que más atrajeron nuevas empresas fueron el farmacéutico, publicidad y marketing, seguros, salud y tecnología. De hecho, una de cada cuatro compañías que incursionaron en el CBD pertenece a estas industrias.

Pese a este dinamismo sectorial, las absorciones en la región se han mantenido relativamente estables, con un nivel de retención suficiente para evitar un aumento de espacios vacíos. Actualmente, la tasa de disponibilidad en el CBD es del 16%, el nivel más bajo desde principios de 2021 y por debajo del promedio nacional del 20%.

Sin embargo, esta tendencia no se refleja de manera homogénea entre los submercados del CBD.

Lomas Palmas, por ejemplo, ha mostrado una absorción sostenida desde 2023. Esto, combinado con la escasez de nuevo inventario, ha permitido que su tasa de disponibilidad acumule siete trimestres consecutivos a la baja, ubicándose actualmente en 17.5%.

Polanco, por su parte, se consolidó como el submercado más dinámico del CBD en términos de absorciones y nuevo inventario. En 2024, concentró el 84% del área bruta rentable incorporada en la zona, duplicó su absorción bruta respecto a 2023 y aumentó en un 60% su absorción neta. Esto indica que, además de atraer empresas, mantiene una alta retención de inquilinos. Empero, el volumen de nuevas entregas ha superado ligeramente las absorciones, lo que podría generar un repunte en la disponibilidad a mediano plazo. Aun así, Polanco suma dos trimestres consecutivos con la tasa de disponibilidad a la baja, situándose en 16%.

En contraste, Reforma, que prácticamente no incorporó inventario en 2024, fue el submercado más afectado del CBD en términos de absorciones, con una contracción de entre el 40% y el 44%. No obstante, el limitado volumen de nuevas entregas ha mantenido su tasa de disponibilidad en descenso por cinco trimestres consecutivos, ubicándose en 15%.

Este comportamiento refleja una tendencia más amplia en el mercado: las empresas han ajustado sus estrategias de ocupación en función de sus necesidades operativas y la disponibilidad de espacios adecuados.

Hoy en día, buscan oficinas más flexibles, que permitan una distribución operativa más horizontal y abierta, en ubicaciones de alto valor comercial con acceso a transporte y servicios. Así pues, en 2024 la mayoría de las absorciones se dieron en espacios de entre 700 y 1,000 metros cuadrados, siendo que tres de cada cuatro nuevas empresas que llegaron al CBD eligieron Polanco o Reforma, por su ubicación más céntrica, en comparación con Lomas Palmas.

En general, más que una simple fluctuación inmobiliaria, el reacomodo del CBD refleja un cambio estructural en la manera en que las empresas ocupan y valoran el espacio. La flexibilidad ya no es una ventaja, sino un requisito; la ubicación sigue siendo clave, pero ahora en función de su capacidad para adaptarse a modelos de trabajo dinámicos y a un entorno económico más exigente.

En este tablero, las reglas del juego ya cambiaron. La pregunta no es qué empresas ocupan el CBD hoy, sino cuáles sabrán leer el mercado y asegurarse un lugar en el futuro.

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