A primera vista, el mapa industrial de México parece moverse por grandes bloques o regiones, pero 2025 revela otra escala: la de corredores hiper especializados que están redefiniendo la geografía competitiva del país.

Este año, el mercado industrial nacional podría cerrar con unos seis millones de metros cuadrados nuevos, lo que implica un crecimiento cercano al 6%. Aunque más moderado que el 9% y 7% de 2024 y 2023, está en línea con el crecimiento promedio de los últimos cinco años, según SiiLA.

En esa expansión, la región centro apunta al mayor crecimiento proporcional, seguida del norte y el Bajío. Esto significa que, en conjunto, las zonas más diversificadas y con mayor volumen de proyectos —como la Ciudad de México y su zona conurbada, en el centro, así como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez en el norte— siguen empujando la dinámica nacional.

Pero al desagregar los datos por mercado, la foto cambia. Para el cierre del año, los polos con mayor expansión relativa serían Querétaro, Monterrey y Tijuana (8%-9%), seguidos por San Luis Potosí, Guadalajara, Ciudad de México y Saltillo (con variaciones cercanas al 7%).

El contraste muestra que, aunque las regiones dictan el ritmo, son los mercados que combinan tres factores —atracción de cadenas de suministro, disponibilidad inmediata de tierra y proyectos, y especialización sectorial— los que marcan la diferencia. Así, por ejemplo, Querétaro destaca como polo de los sectores automotor, electrónico y logístico en el Bajío; Tijuana resalta como cruce transfronterizo especializado en electrónica, maquinaria e insumos del sector salud; y Monterrey lidera como nodo de manufactura avanzada. En la capital, en cambio, manda la vocación logística orientada al consumo interno, pues casi la mitad de su inventario está en manos de empresas logísticas y de distribución de productos terminados.

Esa lógica se repite cuando se observa la dinámica al interior de cada mercado.

No todos los submercados crecen igual, y los que logran superar una expansión del 6% anual en 2025, se concentran en los mismos polos: Ciudad de México, Monterrey, Tijuana, Guadalajara, Querétaro y Saltillo. Esto implica que la concentración no es casual, pues ahí confluyen la escala de los proyectos y la demanda: en lo que va de este año, cerca del 85% del metraje absorbido a nivel nacional se concentró en esos mercados.

Sin embargo, el crecimiento de los submercados obedece menos a una tendencia lineal que a la elasticidad de su inventario.

Por un lado está el efecto base, donde altos crecimientos de submercados —como Sur en la capital y Este en Tijuana, de entre 60% y 75%— responden a inventarios reducidos que se disparan con una sola incorporación. Otros, en contraste, crecen menos en proporción porque parten de bases mucho mayores que diluyen el impacto del nuevo inventario.

Un ejemplo de esto es el desarrollo de la nave B1 del Parque Industrial Litos en Ciénega de Flores, Monterrey. Con un área bruta rentable (ABR) de más de 100,000 metros cuadrados, la sola entrega de este proyecto implica un crecimiento del 4% para el submercado. Caso contrario es el de la nave “13” de 66,000 metros cuadrados que se desarrolla en el Milenium Lomas EMEI Business Park, que por sí sola aumentará en apenas 1% el inventario actual de Apodaca, Monterrey.

Por otro lado, la saturación de corredores consolidados —como Arco Norte en la capital, Monterrey, o Derramadero en Saltillo, con disponibilidades prácticamente nulas— está empujando expansiones hacia zonas contiguas —más al oriente en la capital, más al poniente en Monterrey, y hacia el nororiente en Saltillo—, donde la rotación de inquilinos y la readecuación de espacios comienzan a redefinir el mapa interno.

Esa complejidad —hecha de contrastes entre regiones, polos y submercados, de saltos que se explican por efecto base y de expansiones que nacen de la saturación y disponibilidad— no solo redefine el mapa: también explica la resiliencia del mercado. Porque en tiempos de incertidumbre, los corredores especializados no se limitan a ofrecer costo, infraestructura o servicios, sino que son terreno fértil de encadenamientos productivos capaces de capitalizar inversiones y sostener la competitividad.

Para explorar los metros cuadrados, proyectos y tendencias por región, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.