Submercados Sin Espacio Industrial Disponible: Ejemplos de Alta Demanda y Encrucijada del Desarrollo en México

En este panorama, ¿cuáles son los submercados donde las naves de clase A y B han permanecido ocupadas por completo durante más tiempo?

De acuerdo con SiiLA Market Analytics, la tasa de disponibilidad en Arco Norte (Ciudad de México) y Mesa de Otay (Tijuana) se ha mantenido prácticamente nula desde el inicio de su monitoreo. Estas regiones destacan por su posición estratégica: Arco Norte, como punto clave para centros de distribución de productos de consumo y alimentos en el centro del país, gracias a su conexión carretera hacia Piedras Negras, Coahuila; y Mesa de Otay, por su relevancia para las industrias de electrónicos, empaque y farmacéutica en el noroeste, debido a su acceso directo a San Diego a través del puente “Otay Mesa”.

Un aspecto relevante de mercados como Arco Norte o Huehuetoca —donde Costco tiene un centro de distribución— es que son hubs de desarrollo de grandes naves industriales build-to-suit, diseñadas para satisfacer necesidades específicas de los inquilinos. En estas zonas, las transacciones especulativas suelen concentrarse en lotes estratégicamente ubicados, reflejando una dinámica de mercado orientada a asegurar terrenos clave antes de cualquier construcción, en respuesta a la alta demanda de infraestructura logística avanzada. Sin embargo, este enfoque limita la disponibilidad inmediata de espacios.

Después de estos submercados, los más consistentes se concentran en Tijuana. La Mesa, San Antonio de los Buenos y Playas de Tijuana —junto con Mesa de Otay— forman los submercados más cercanos a la frontera en el noroeste de esta región industrial y han permanecido completamente ocupados durante los últimos tres años. Como excepción en Tijuana, destaca otro submercado del top diez: Cerro Colorado, que colinda directamente con La Mesa y que, a diferencia de los anteriores, alcanzó la ocupación total más recientemente, desde el segundo trimestre de este año.

En general, un aspecto destacado de los submercados de este top diez es que su disponibilidad promedio ha sido de apenas 3.8% en más de cinco años. Sin embargo, hay excepciones, como Zumpango–Nextlalpan, que entre 2021 y 2022 alcanzó casi un 13% de disponibilidad, un nivel que se revirtió en 2023 con la llegada de importantes compañías, entre ellas Bimbo, que en el primer trimestre de ese año ocupó una nave de casi 18,000 metros cuadrados en el CPA Logistics Center Estado de México. Actualmente, este submercado suma 1.5 años con una tasa de disponibilidad en ceros.

En Chihuahua y Coahuila también se encuentran zonas industriales completamente ocupadas. El submercado Norte de Ciudad Juárez, por ejemplo, registra disponibilidad cero desde mediados de 2022, tras un periodo de año y medio con tasas que fluctuaron entre 2.2% y 0.3%. Por su parte, en Saltillo y Derramadero, Coahuila, la ocupación de naves de clase A y B alcanzó el 100% en el tercer y cuarto trimestre de 2023, respectivamente. Este cambio es especialmente significativo para Saltillo, que en 2021 alcanzó una disponibilidad máxima de 6.6%.

Los submercados donde la disponibilidad industrial es prácticamente inexistente representan un punto crítico para el desarrollo del sector en México. Estas áreas reflejan la presión de una demanda sostenida y la falta de nuevo inventario, pero también evidencian cómo factores locales, como la llegada de inquilinos clave o la incorporación estratégica de inventario, pueden transformar las dinámicas del mercado. En este escenario, las excepciones como Zumpango–Nextlalpan y Cerro Colorado destacan que la flexibilidad y la capacidad de adaptación son fundamentales para superar las limitaciones actuales.

Sin embargo, el éxito dependerá de dirigir los esfuerzos hacia el desarrollo de infraestructura crítica en corredores estratégicos, la simplificación de permisos de uso de suelo mediante marcos regulatorios claros y el impulso de asociaciones público-privadas para invertir en parques industriales sostenibles con acceso a energía renovable y sistemas logísticos avanzados. Estas acciones no sólo permitirán incorporar inventario en las zonas más presionadas, sino que también fortalecerán la competitividad del sector frente a los mercados globales que compiten directamente con México por inversión industrial.

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