Challenges and Strategies: Tips for Investing in Mexico’s Industrial Real Estate Market in 2025

México se ha convertido en terreno fértil para quienes buscan integrarse a las principales cadenas globales de suministro. Durante 2024, el país consolidó su posición como el mayor proveedor de Estados Unidos, superando incluso a China. Este liderazgo se refleja en la progresiva demanda de espacios industriales —con absorciones promedio superiores a los 12,000 metros cuadrados por transacción— y una proyección récord de más de 7.3 millones de metros cuadrados entregados al cierre del año, según datos de SiiLA.

Sin embargo, el panorama para 2025 no está exento de incertidumbre. Las crecientes tensiones diplomáticas entre México, Estados Unidos y Canadá en el marco de la renegociación del T-MEC, sumadas a exigencias sobre seguridad, migración, combate al crimen organizado y restricciones a la producción de compañías chinas en territorio mexicano, podrían derivar en aumentos arancelarios de hasta un 25%. Este desafiante entorno obliga a los inversionistas a replantear sus estrategias para identificar oportunidades y mitigar riesgos. Pero, ¿cómo pueden preparar sus inversiones para navegar un mercado en constante cambio y maximizar su potencial de éxito en el próximo año?

Para 2025, el primer paso será enfocar la atención en las regiones estratégicas que han demostrado resiliencia y un crecimiento sostenido. Mercados como Monterrey, Ciudad de México, Guanajuato, San Luis Potosí y Guadalajara destacan como epicentros de la demanda de infraestructura avanzada, ya sea por su proximidad a Estados Unidos o por sus redes de distribución de última milla. Hasta septiembre de este año, estas regiones concentraron aproximadamente el 67% de la demanda y el 66% de la oferta industrial a nivel nacional, impulsadas por sectores clave como el manufacturero, logístico y de comercio electrónico. Invertir en zonas fronterizas, el Bajío y la zona conurbada del Valle de México garantiza acceso a mercados estratégicos, incluso en un contexto de creciente incertidumbre comercial.

En segundo lugar, las inversiones en desarrollos sostenibles y flexibles serán esenciales para el año entrante. Durante 2024, alrededor del 10% del nuevo inventario industrial entregado en México contó con certificaciones ambientales, reflejando el interés de las empresas por reducir su huella de carbono. Este interés responde tanto a presiones regulatorias globales como a la oportunidad de acceder a financiamiento preferencial y a la creciente demanda internacional de productos socialmente responsables, especialmente en sectores de manufactura avanzada y pesada, logística y tecnología. Por otro lado, los grandes espacios subarrendables, particularmente en el Bajío —como sucede en Guanajuato y Querétaro—, ofrecen una solución alternativa y eficiente para manufacturas ligeras y servicios empresariales. Su cercanía a rutas logísticas clave y su capacidad para operar como centros de distribución complementarios de última milla los convierten en una opción estratégica para abastecer grandes mercados de consumo, entre ellos, la Ciudad de México.

En tercer lugar, diversificar el portafolio de inversión será crucial para 2025, especialmente en un entorno comercial potencialmente volátil. Si bien las regiones consolidadas del norte y el Bajío mexicano ofrecen estabilidad y crecimiento probado, explorar mercados emergentes o subsectores menos saturados puede abrir nuevas oportunidades de alto rendimiento. Ciudades como Reynosa y San Luis Potosí, menos saturadas que Aguascalientes y Saltillo, por ejemplo, han mostrado un dinamismo creciente gracias a su integración en cadenas de suministro especializadas en tecnología, vehículos, componentes electrónicos e insumos alimenticios. Además, el auge de sectores como el de energías renovables y de almacenamiento de baterías está generando una demanda cada vez mayor por espacios con características técnicas avanzadas. Identificar proyectos que respondan a estas tendencias no sólo limita riesgos financieros, sino que permite a los inversionistas capitalizar nichos productivos con alta capacidad de expansión.

Por último, incorporar tecnología y análisis de datos en las estrategias de inversión será indispensable para el próximo año. Plataformas inteligentes como SiiLA Market Analytics y SiiLA SPOT han demostrado ser esenciales para identificar tendencias, anticipar demandas y optimizar la planificación de proyectos.

En un mercado donde las dinámicas cambian rápidamente —ya sea por la incorporación de nuevos desarrollos, fluctuaciones en las tasas de ocupación o tensiones comerciales—, contar con datos precisos y actualizados permite a los inversionistas tomar decisiones oportunas y fundamentadas. Además, implementar tecnologías de gestión de propiedades —como el monitoreo energético o la logística digitalizada— mejora la eficiencia operativa, añade valor a los desarrollos y fortalece la relación con inquilinos en busca de soluciones avanzadas para la reducción de costos operativos.

Para conocer más sobre las tendencias y perspectivas que están transformando el mercado inmobiliario comercial en México, visita SiiLA REsource o contáctanos en contacto@siila.com.mx.