En el primer trimestre de este año, algunas transacciones de venta de naves industriales en Monterrey superaron la barrera de los 1,000 dólares por metro cuadrado. Es importante señalar que no todas las operaciones de compraventa alcanzan este valor. En Monterrey, y en general en los mercados industriales del país, los precios oscilan entre 500 y 700 dólares por metro cuadrado.

Los FIBRAs jugaron un papel determinante en las operaciones de 1,000 o más dólares registradas por SiiLA en Monterrey durante este periodo. Estos inversionistas institucionales concretaron adquisiciones millonarias de entre tres y 60 millones de dólares por operación. Destacan la compra de ocho propiedades (seis construidas y dos en construcción) en Apodaca, Ciénega de Flores, Escobedo y Guadalupe por parte de FIBRA Monterrey a Nexxus, además de una propiedad adquirida por FIBRA Terrafina en Ciénega de Flores, actualmente ocupa por DHL.

Las propiedades adquiridas por FIBRA Monterrey suman un área bruta rentable (ABR) de más de 186,000 metros cuadrados y albergan a importantes inquilinos de los sectores de servicios, autopartes y comercio electrónico, como Amloid, Forvia y Mercado Libre. Estas propiedades están ubicadas en los parques industriales Nexxus ADN, Nexxus Aeropuerto y Nexxus Escobedo Center. Por otro lado, el inmueble comprado por FIBRA Terrafina en el Nexxus ADN 2 Industrial Park cuenta con un ABR de aproximadamente 51,000 metros cuadrados.

Al analizar el precio de compra por submercado, destaca que la barrera de los 1,000 dólares es más común en Apodaca, donde los precios de venta promedio han superado entre un 7% y un 30% a los de otros submercados de Monterrey durante los últimos cuatro años. En contraste, en Ciénega de Flores, Escobedo y Guadalupe, los precios oscilaron entre los 700 y 800 dólares por metro cuadrado en el mismo período. La variación comparativa con las transacciones que superaron los 1,000 dólares alcanzó entre un 25% y un 45%. Esto señala que algunas operaciones, como la realizada por FIBRA Monterrey en Ciénega de Flores, tuvieron precios significativamente altos para los estándares del mercado.

Monterrey y su Escenario Industrial

Durante la última década, el precio de venta promedio por metro cuadrado industrial en Monterrey registró un aumento de entre el 15% y el 20%, según los casos documentados por SiiLA. Este incremento se debe en parte a la escasez de espacios disponibles en el mercado, con tasas de disponibilidad que han tendido a la baja en el último lustro, alcanzando niveles de entre un 1% y menos de un 2%. Además, factores como la calidad, la ubicación, el acceso limitado a terrenos y el incremento en los costos de construcción y de la tierra han impulsado el valor de las transacciones en esta región del norte de México.

De acuerdo con Alejandro Delgado, Country Manager Mexico en SiiLA, "El valor por metro cuadrado de las naves tanto en Monterrey como en otros mercados ha crecido de manera significativa. Sin embargo, es importante ser cautelosos al realizar estas inversiones, ya que se podría crear una 'burbuja' debido a la especulación excesiva sobre el crecimiento del valor en las rentas y plusvalía en los próximos años".

En el último año, otros mercados industriales como Ciudad de México, Ciudad Juárez, Reynosa y Tijuana también reportaron transacciones superiores a los 1,000 dólares por metro cuadrado. En muchos casos, el aumento de precios está relacionado con la demanda de inversionistas extranjeros.

En el caso de Monterrey, que es un mercado dominado por empresas de manufactura y productos de consumo, destacan las compañías de Estados Unidos, Asia y Europa, que representan el 38%, 19% y 14% del ABR industrial. Históricamente, empresas de estas regiones, así como de algunos países latinoamericanos como Argentina, han sido las principales inversoras en Nuevo León, donde se ubica Monterrey.

Según datos de la Secretaría de Economía, en 2023, las nuevas inversiones extranjeras en Nuevo León alcanzaron los 260 millones de dólares, situando a la entidad como la sexta con mayor captación a nivel nacional. Este fenómeno subraya el atractivo de los mercados industriales de Nuevo León, como Monterrey, cuya proximidad a la frontera con Estados Unidos lo convierte en un enclave estratégico para compañías interesadas en el nearshoring. Es relevante mencionar que Monterrey se distingue principalmente por la exportación de vehículos y maquinaria hacia Estados Unidos, país que recibe cerca del 90% de las exportaciones locales.

Para obtener más información sobre las tendencias y el desempeño de los mercados industriales en México, explora los datos de SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.