En 2025, el mercado industrial mexicano entró en una fase de selección fina. La absorción neta siguió firme, aunque ligeramente por debajo de una oferta cuyo avance también se moderó. Ese desfase —más matizado que crítico— continuó elevando la disponibilidad desde los mínimos históricos de 2023, sin erosionar los fundamentos del sector ni su atractivo estructural. Por eso, las operaciones de mayor escala siguieron concentrándose en los corredores con conexión logística a Estados Unidos y en los orientados al consumo interno, protagonizadas por empresas con permanencia, integración operativa y capacidad para pagar rentas récord —por encima de siete dólares por m² al mes en espacios Clase A—, según SiiLA.

En un mercado que premia más la precisión que la velocidad, el año que estamos por cerrar confirma que crecer no es sumar metros, sino justificarlos.

Así, mientras solo el 3% de las empresas absorbió más de 50,000 m², una amplia mayoría —76%— no rebasó los 15,000 m². Y aunque la actividad parece dispersa, cinco sectores —vehículos y autopartes, productos de consumo, manufactura, electrónicos y bienes de capital— concentraron seis de cada diez m² absorbidos en lo que va del año.

El mensaje de fondo no es dispersión ni freno, sino disciplina. A diferencia de lo que se veía hace dos años, cuando la demanda se ajustaba a la oferta disponible, hoy, con más opciones, el espacio únicamente se toma si genera eficiencia operativa real. Con esa lógica dominando el año, vale la pena observar quiénes encabezaron las absorciones más relevantes de 2025.

1. Mercado Libre. Con cerca de 500,000 m² absorbidos en Jalisco, Monterrey y la zona conurbada de la Ciudad de México, el gigante del e-commerce concentró aproximadamente el 8% de las absorciones nacionales hasta el tercer trimestre. Esa expansión lo coloca prácticamente a la par de General Motors —el mayor ocupante industrial del país— con alrededor de 1.5 millones de m² a nivel nacional, consolidando a la compañía entre los inquilinos más dominantes del mercado.

2. DHL. Con más de 90,000 m² absorbidos en Estado de México y Jalisco, la compañía de mensajería representó aproximadamente el 2% de la demanda nacional en 2025, en un año marcado por la expansión logística. Este avance ocurre mientras prepara la integración de uno de sus proyectos más ambiciosos en el país, dentro del T-MEX Park, donde recientemente inauguró una nueva nave que eleva su huella industrial a cerca de 1.4 millones de m² a nivel nacional.

3. PiSA. Tras absorber cerca de 80,000 m² en 2025 —equivalentes al 1% del metraje del año—, la farmacéutica supera los 170,000 m² industriales en México, consolidándose como la compañía con mayor infraestructura productiva de su segmento en el país. Actualmente, su red de 14 plantas fabrica más de 1,500 marcas de medicamentos.

De cara a 2026, el reto no solo será absorber con inteligencia, sino retener inquilinos. Por ello, seguir la evolución del mercado con indicadores verificables será indispensable. Visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.