12% of Office Buildings Have Vacant Spaces for Over 3 Years: How Does This Affect Demand and Profitability?

In Mexico, 12% of the Class A+, A, and B office inventory consists of buildings with spaces that have been vacant for more than three years, a condition known as structural vacancy.

Excluding these properties from the inventory, the office market demonstrates a more balanced supply and demand, with competitive prices leading to higher profit margins relative to inflation and shorter vacancy periods. This reflects a more dynamic and profitable environment for higher-quality properties, presenting optimistic investment opportunities.

Andre El-Mann Arazi encabeza FIBRA Uno, dueño de Corporativo Cúspide, que ha presentado disponibilidad estructural. Foto: SiiLA.

Por: SiiLA News

10/09/2024

En México hay aproximadamente 11.5 millones de metros cuadrados de oficinas de clase A+, A y B. En los últimos tres años, la tasa de disponibilidad promedio ha sido del 21%, lo que indica un mercado donde la oferta supera a la demanda, dificultando la ocupación de espacios y ejerciendo presión a la baja en los precios de renta, que, aunque han aumentado en términos absolutos, tienden a estar por debajo de la inflación, resultando en una pérdida de valor real.

Sin embargo, al excluir los edificios con disponibilidad estructural, es decir, aquellos inmuebles con espacios que han permanecido vacíos por más de tres años debido a factores como obsolescencia, ubicación, problemas legales, procesos de comercialización ineficaces o precios no competitivos, se observa un mercado estabilizado, con tasas de ocupación superiores al 85%, lo que refleja una demanda más sólida y con mejores condiciones de mercado en los segmentos de mayor calidad y competitividad.

Según datos de SiiLA Market Analytics, 109 de los 874 edificios analizados en los principales mercados inmobiliarios del país, que representan el 12% del área bruta rentable (ABR) corporativa en México, tienen espacios que han permanecido vacíos por más de tres años. Al excluir el ABR con disponibilidad estructural del inventario total, la tasa de disponibilidad promedio en los últimos tres años se reduce a 13.9%. Lo mismo ocurre con los datos del segundo trimestre de 2024: Al considerar los edificios con espacios desocupados por más de tres años, la tasa de disponibilidad en México es de 20.5%, mientras que, sin ellos, la tasa se reduce al 9.2%.

Algo similar sucede con la variación de precios. En los últimos tres años, los precios de renta han aumentado un 5.4% para todo el inventario, pero casi un 9% al excluir el inventario con espacios desocupados por más de tres años.

Implicaciones y Recomendaciones

Este año, la brecha entre inmuebles altamente competitivos y aquellos con disponibilidad estructural se profundizará.

Los datos de SiiLA sobre disponibilidad estructural indican que una parte significativa del mercado (12%) corresponde a propiedades que no cumplen con los requisitos actuales de los inquilinos, lo que sugiere una demanda cada vez más selectiva, en un contexto donde la demanda de espacios de calidad con precios competitivos y ubicación estratégica es robusta.

Las tendencias observadas en los gráficos confirman que, mientras la disponibilidad general del mercado se mantiene estable cuando se incluyen propiedades con disponibilidad estructural, al excluir estas propiedades, la disponibilidad muestra una tendencia clara a la baja. Esto refuerza la idea de que el mercado de oficinas competitivas está experimentando una absorción moderada pero constante, lo que sugiere un fortalecimiento de la demanda en este segmento.

Por otro lado, los precios de renta, que han presentado un aumento general en los últimos años, muestran una dinámica interesante: mientras que el aumento se mantiene al alza en las propiedades sin disponibilidad estructural, en las que sí la tienen, los precios han comenzado a disminuir en los últimos cuatro trimestres. Esto podría indicar que las propiedades menos competitivas están teniendo dificultades para mantener sus precios en un mercado que favorece claramente la calidad y la ubicación estratégica.

Finalmente, el tiempo de exposición refleja un comportamiento divergente: mientras que en las propiedades con disponibilidad estructural ha aumentado, sugiriendo un estancamiento en la absorción de estos espacios, en las propiedades sin disponibilidad estructural muestra una ligera tendencia a la baja, lo que indica una mayor agilidad en el mercado de oficinas más competitivas.

Este año, se espera que la brecha entre inmuebles competitivos y aquellos con disponibilidad estructural se profundice. Sin embargo, los datos indican que no basta con tener una propiedad de calidad; la verdadera ventaja competitiva radica en la capacidad de anticipar y adaptarse a las tendencias emergentes del mercado. Invertir en activos que puedan evolucionar con las necesidades cambiantes de los inquilinos, y ajustar las estrategias de comercialización en tiempo real, se convierte en un imperativo para maximizar el retorno de las inversiones en un entorno cada vez más complejo y competitivo.

Para saber más de las tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial en México, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

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