El exceso de oferta y la desocupación masiva de oficinas, especialmente entre 2020 y 2022, tuvo un efecto inesperado: impulsó un cambio en la demanda.

En un entorno de inversiones limitadas, muchas empresas comenzaron a preferir oficinas que no requirieran grandes adecuaciones. Los espacios acondicionados ofrecían una solución eficiente para aquellas que necesitaban reubicarse o expandirse sin incurrir en costos adicionales. Con el tiempo, esta tendencia se normalizó y la demanda de estos espacios creció, ya que eran una opción más rápida y conveniente.

Sin embargo, a pesar del crecimiento en la demanda, la sobreoferta siguió siendo notable. Los datos de SiiLA Market Analytics indican que, en 2019, la tasa de disponibilidad de los espacios acondicionados era del 38%, pero para 2021 aumentó al 57% debido al gran número de oficinas liberadas durante la pandemia. A partir de 2022, la tasa de disponibilidad se niveló en torno al 55%, lo que refleja que el mercado se está equilibrando, impulsado por una mayor absorción, una regularización en la retención de inquilinos y un control más estricto de la oferta.

Este ajuste en la oferta y demanda también influyó en los precios de renta. Entre 2019 y 2020, los precios cayeron ligeramente debido al exceso de oferta, pasando de 22.8 a 22.7 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, con el aumento de la absorción y la recuperación del mercado, los precios comenzaron a repuntar, alcanzando los 23.5 dólares por metro cuadrado en 2024, lo que indica una lenta pero firme recuperación en el valor de los espacios acondicionados.

El repunte en los precios refleja un cambio más profundo en las preferencias de las empresas. La recuperación del mercado inmobiliario no sólo ajustó las tasas de ocupación en algunos segmentos, sino que también redefinió el panorama corporativo. Hoy, las empresas priorizan la flexibilidad y la capacidad de respuesta rápida. Este enfoque en la agilidad ha sido clave para el auge de las oficinas acondicionadas, que ofrecen soluciones inmediatas para reubicarse o expandirse sin incurrir en grandes costos.

Los datos de SiiLA confirman esta evolución. Actualmente, la mitad de los espacios corporativos absorbidos están acondicionados. Desde 2019, la demanda de estos espacios ha aumentado alrededor de un 59%. No obstante, este crecimiento se ha desacelerado en el último año, lo que sugiere que el mercado está alcanzando un punto de equilibrio, especialmente debido a la creciente competencia de los espacios en obra gris, cuyos precios tienden a ser entre un 2% y un 7% más bajos.

El aumento en la competitividad de los espacios en obra gris ha sido especialmente evidente en los últimos meses. Durante el primer semestre de 2024, el 50.17% de las oficinas absorbidas eran espacios en obra gris, comparado con el 29.27% en el mismo periodo de 2023, lo que representa un aumento proporcional de aproximadamente el 70%. Este incremento en la demanda ha contribuido a que los precios se mantengan competitivos frente a los espacios acondicionados, sin generar variaciones significativas en términos nominales. Mientras que los precios de los espacios acondicionados han repuntado hasta situarse en 23.5 dólares por metro cuadrado, los precios promedio de los espacios en obra gris se mantienen en 22.9 dólares por metro cuadrado, lo que los convierte en una opción muy atractiva para las empresas que buscan optimizar sus costos.

El diferencial de precios entre los espacios acondicionados y los de obra gris ha permitido que el mercado alcance un mayor equilibrio, adaptándose a las nuevas necesidades de las empresas. El auge de los espacios acondicionados y la creciente oferta de obra gris son testimonio de una demanda de oficinas cada vez más sofisticada. Hoy, las empresas buscan oficinas eficientes, pero, ante todo, valoran la flexibilidad y las oportunidades de negociación que les permita adaptarse a las fluctuaciones del mercado.

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