Absorción Neta Negativa en Mexicali: ¿Tropiezo o un Cambio Estratégico de Empresas en la Frontera Norte?

No todos los mercados industriales cerraron 2024 con los mejores resultados. Mexicali es uno de ellos. En esta región del noroeste mexicano se registró absorción neta negativa por primera vez desde que SiiLA tiene registro. Esto se debe a varios factores.

En los últimos dos años, tanto la entrega de nuevo inventario como las absorciones se desaceleraron en la región, pero las absorciones cayeron más rápidamente que el nuevo inventario, reduciendo el margen entre la oferta y la demanda. A la par, se ha observado una alta rotación de inquilinos: entre 2023 y 2024, por cada metro cuadrado absorbido, se desocupó medio, según datos de SiiLA Market Analytics.

Cuando en un mercado se combinan una absorción limitada y una alta rotación de inquilinos, el resultado es, entre otras cosas, poca flexibilidad para ocupar el inventario existente. Esto se ve reflejado en los datos, que indican que cerca del 40% de los inmuebles entregados en los dos últimos años en el mercado industrial de Mexicali están parcial o totalmente disponibles. Como consecuencia de estos factores, la tasa de disponibilidad ha aumentado en la región un 30% en el último año, pasando de 3.4% a 4.4%.

El inventario especulativo ha jugado un papel importante en la región. Aunque ha sido una apuesta estratégica, muchos proyectos en Mexicali se han desarrollado confiando en que la ubicación cercana a la frontera con Estados Unidos y la expansión natural de la zona –– comparado con la limitada capacidad de Tijuana, un mercado cuyo espacio está restringido por las montañas que la rodean–– resultaría en una demanda constante. Sin embargo, la demanda no ha alcanzado todas las expectativas.

Ejemplos de esta tendencia son algunas propiedades en importantes parques industriales, como las naves Ignis del Vie Verte Business Center 2.0 de Grupo IAMSA, y la nave “2” del Sendero Industrial Park de la desarrolladora Hermosillo, que han tenido algún grado de disponibilidad por un tiempo superior al período promedio de comercialización en la región.

No obstante, Mexicali muestra aspectos positivos en su mercado industrial. A pesar del aumento en la disponibilidad, esta se mantiene por debajo del 5%, lo que refleja que, aunque el mercado enfrenta dificultades, sigue siendo relativamente estable. Además, la rentabilidad de los alquileres ha permanecido sólida, con un precio promedio de 6.4 dólares por metro cuadrado, lo que lo hace competitivo en comparación con otros mercados fronterizos como Ciudad Juárez y Tijuana, donde los precios rondan o superan los 7 dólares por metro cuadrado.

Los contrastes en la región implican que el mercado está en un proceso de ajuste y maduración, lo que podría generar nuevas oportunidades de absorción a medida que las condiciones económicas y las expectativas de oferta y demanda se estabilicen. Un factor clave será el desempeño de las industrias que operan en la región.

Mexicali se enfoca en la manufactura de electrónicos, productos de salud y motores. Si bien la industria electrónica experimentó un retroceso del 13% en las ventas internacionales en los últimos años, las industrias de salud y maquinaria han mostrado un crecimiento de entre el 40% y el 50%, de acuerdo con datos de la Secretaría de Economía. Este reacomodo de capitales e industrias refleja una transformación en la estructura productiva de la región, lo que podría estar limitando temporalmente las inversiones extranjeras.

Es importante mencionar que más del 80% de las empresas en Mexicali son mexicanas y estadounidenses, lo que coloca a este mercado inmobiliario en una posición estratégica, especialmente ahora que se renegocia el T-MEC. Esta composición empresarial podría ayudar a aminorar el impacto de las coyunturas políticas y los vaivenes económicos, proporcionando una mayor estabilidad en un contexto donde las relaciones comerciales entre México y Estados Unidos enfrentan desafíos, como las amenazas de aranceles y el enfoque proteccionista impulsado por el gobierno de Donald Trump.

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