BTS vs. BTO: Why Is Most of Mexico’s Industrial Market Based on Leasing?

A la entrada del Parque Industrial Marabis Castro del Río, en Guanajuato, el sol golpea el metal de un letrero donde se lee, en letras rojas, “Ofrecemos edificios en renta (BTS) y en venta (BTO)”. Pero detrás de unas siglas aparentemente anodinas se esconden dos modelos de negocio que no solo definen los términos de ocupación de un espacio industrial, sino también cómo una empresa gestiona su relación con el riesgo, la liquidez y el control operativo a largo plazo.

Los proyectos BTS (Build-to-Suit) son construcciones a la medida de las necesidades del inquilino, diseñadas específicamente para la renta. La propiedad permanece en manos del desarrollador, aunque en algunos casos pueden incluir cláusulas de opción de compra o, con el tiempo, venderse bajo acuerdos posteriores. En contraste, los desarrollos BTO (Build-to-Own) también se diseñan según los requerimientos de la empresa, pero con la diferencia fundamental de que esta los adquiere desde el inicio, asumiendo la inversión y el riesgo inmobiliario a cambio de control total sobre el activo.

A nivel nacional, los inmuebles BTS son muy comunes. Según SiiLA Market Analytics, casi tres cuartas partes del nuevo inventario industrial sale al mercado con acuerdos de prearrendamiento, muchos de ellos BTS. En cambio, las propiedades BTO son menos comunes.

Lo anterior no es coincidencia. La estructura del mercado responde a factores económicos y estratégicos que han consolidado a la renta como el modelo dominante.

Entre 2020 y 2024, más de 2,000 compañías —nuevas y existentes— absorbieron cerca de 33 millones de metros cuadrados industriales en los principales mercados inmobiliarios del norte, centro y Bajío del país, según datos de SiiLA. Estas transacciones de renta no implican, necesariamente, un crecimiento de mercado, pero reflejan un alto volumen de actividad en un contexto donde la gran mayoría de las transacciones son de renta.

Detrás de esta tendencia hay factores clave, como la expansión de la manufactura internacional, que ha trasladado su producción a México para reducir riesgos logísticos y asegurar continuidad operativa sin la carga de mantener inmuebles propios.

Asimismo, el auge del comercio electrónico ha detonado una demanda sin precedentes por centros de distribución en ubicaciones estratégicas con disponibilidad inmediata. A esto se suma la infraestructura, los costos competitivos y la disponibilidad de mano de obra, que concentran la inversión en zonas con alta conectividad, donde la compra de terrenos para desarrollo industrial es limitada. Como resultado, la renta se ha convertido en una opción más viable para la mayoría de las empresas.

Sin embargo, el punto de inflexión no es únicamente operativo. También es financiero, ya que la compra de naves industriales implica una inmovilización de capital que muchas compañías prefieren evitar, especialmente en un mercado donde las rentas en dólares permiten flexibilidad, escalabilidad y acceso a espacios listos para operar sin compromisos de largo plazo.