Sale and Leaseback: Liberando Capital y Flexibilidad en Transacciones Inmobiliarias

El Sale and Leaseback (SLB) es un modelo de transacción en el cual una empresa vende un activo inmobiliario a otra empresa o inversionista, y luego se convierte en inquilina de la propiedad, mediante un contrato de renta con el nuevo propietario. De ahí el nombre "Sale", que significa venta, y "Leaseback", que podría traducirse como "renta de vuelta” o "renta con opción de recompra". La opción de recompra se refiere a la posibilidad de que la empresa vendedora pueda volver a tener el activo al final del contrato de renta. Esta opción de recompra es un elemento importante de la transacción, ya que ofrece ventajas para ambas partes.

Por un lado, el vendedor obtiene liquidez y se asegura de poder seguir usando la propiedad y recuperarla por medio del arrendamiento financiero. Por su parte, el comprador o inversionista obtiene un activo temporal que le proporciona rentabilidad segura y de bajo riesgo.

El modelo SLB cada vez es más frecuente en el mercado de bienes raíces comerciales, pues es una opción atractiva para empresas que no se dedican al sector inmobiliario, pero que buscan optimizar sus operaciones liberando capital para inversiones y compromisos financieros, en acuerdo con una empresa del sector de bienes raíces a la que confían la gestión de su activo inmobiliario. También es una estrategia adoptada por algunas compañías en momentos de crisis, ya que les permite capitalizarse sin interrumpir sus operaciones.

Es importante destacar que los términos y condiciones de los contratos de SLB –incluido el monto del alquiler, la duración del contrato y las responsabilidades de mantenimiento– son establecidas al momento de la transacción y pueden variar según las negociaciones entre las partes involucradas.

Transacciones de Sale & Leaseback en México

Un ejemplo de transacción de SLB es la compra del resort Fiesta Americana Condesa Cancún de Grupo Posadas por parte de FIBRA Hotel (FIHO). En febrero de 2018, FIHO y Grupo Posadas concretaron la operación valuada en 2,892 millones de pesos con la que FIHO comenzó a administrar el hotel de cinco estrellas y 507 cuartos, más de 200 metros cuadrados de extensión y un terreno de 40,000 metros cuadrados. Con esta transacción, el portafolio de propiedades en operación administradas por FIHO aumentó a 80, y su cartera de propiedades en desarrollo cerró en siete, de acuerdo con datos de SiiLA FIBRA Analytics y FIHO.

Asimismo, en 2021, FIBRA Nova (FNOVA) anunció un contrato de SLB con una empresa del sector agroalimentario, para incorporar 1,654 hectáreas a su portafolio inmobiliario. El acuerdo incluyó un contrato de arrendamiento triple neto (NNN) denominado en dólares a un plazo de 15 años, con incrementos anuales y garantía corporativa. De ese modo, FNOVA comenzó a administrar dos propiedades en Chihuahua, a cuatro horas de la frontera con Estados Unidos, con capacidad de producción anual de más de 4 mil toneladas de nuez pecanera.

En general, el Sale and Leaseback es una estrategia que ofrece a las empresas una forma efectiva de gestionar su capital, optimizar sus operaciones y mantenerse flexibles en un entorno empresarial cambiante, al tiempo que brinda a los inversionistas una oportunidad de inversión segura y rentable en el sector inmobiliario. Para obtener más información sobre este y otros temas del mercado inmobiliario comercial, visita SiiLA o escríbenos a contacto@siila.com.mx.