Cautela Postpandemia Recorta Duración de Contratos de Oficinas a 4 Años en México

De acuerdo con SiiLA, los inquilinos que tienden a firmar los contratos a más largo plazo son los de los sectores gubernamental (cinco años), servicios públicos (4.5 años), productos de consumo (4.3 años), ciencias de la salud y TAMI (4.2 años, respectivamente). En cambio, las empresas de agricultura y manufactura (3.8 años en cada caso), productos empresariales y servicios, así como de petróleo y gas (3.7 años, respectivamente), además de hotelería y turismo (3.5 años) tienden a suscribir los contratos de más corto plazo. Sin embargo, existen casos excepcionales como el de la Universidad UNIVER, que en 2022 celebró un contrato de arrendamiento a 15 años con FIBRA Educa para ocupar una propiedad de casi 5,500 metros cuadrados en Tlaquepaque, Jalisco.

Aunque la duración de los contratos puede variar hasta un 43% entre el sector con el periodo de vigencia más largo y corto, la desviación estándar entre los distintos sectores sugiere una diversificación en la percepción de riesgo y la estrategia de planificación a largo plazo de cada industria. Esta variabilidad en la duración de los contratos refleja las necesidades y expectativas de cada sector y la capacidad de las empresas para ajustar la duración de sus contratos de arrendamiento según sus expectativas de crecimiento, estabilidad económica y dinámica del mercado inmobiliario. Esto es un factor clave para la gestión eficaz de riesgos y la optimización de sus operaciones.

Los datos también indican que la variabilidad está ampliamente relacionada con la calidad y la ubicación de las propiedades rentadas.

Por un lado, se observa una moderada confianza en la estabilidad económica y en el potencial de crecimiento regional, especialmente en la Ciudad de México, donde la vigencia promedio de los contratos de arrendamiento supera los 4.1 años. Otros mercados como Guadalajara y Monterrey tienen duraciones contractuales similares, con promedios de 3.9 y 3.5 años respectivamente, mientras que Querétaro promedió 3.2 años. Estas cifras destacan la preferencia por contratos de mediano plazo a nivel nacional, y reflejan la importancia de adaptar las estrategias de arrendamiento a las condiciones locales, así como la diversidad de las expectativas y la percepción de riesgo según la ubicación, con una notoria relación entre el tamaño y la densidad urbana y poblacional de las regiones, y la durabilidad de los contratos, lo que sugiere que las ciudades con mayor densidad y actividad económica tienden a generar mayores niveles de confianza entre los arrendatarios, resultando en contratos de arrendamiento de mayor duración. Esta correlación indica que, en áreas con mercados más dinámicos y poblaciones densas, hay una percepción de menor riesgo y mayores oportunidades de crecimiento a largo plazo. Por lo tanto, los inquilinos están más dispuestos a comprometerse con términos más extensos, buscando aprovechar la estabilidad y el potencial de desarrollo futuro.

Por otro lado, hay una relación entre la duración de los contratos y la clase de la propiedad. Los datos de SiiLA indican que las propiedades de mayor calidad, específicamente las de clase A+, tienen los periodos de vigencia más extensos (4.1 años en promedio). Esto refleja la preferencia por propiedades que ofrecen más servicios y amenidades de alta gama, en ubicaciones estratégicas con infraestructura moderna, lo que puede justificar un compromiso a más largo plazo. Sin embargo, las propiedades de clase A y B tienen niveles similares (3.9 años en cada caso) con una ligera variación (+1%) de los inmuebles de clase B con respecto a los de clase A. Esto se debe a la diversificación de la inversión, considerando que estas propiedades suelen tener ubicaciones tan estratégicas como las de clase A+, pero con un atractivo equilibrio entre la calidad y el costo de renta.

Es importante destacar que, a pesar de la preferencia general por contratos de arrendamiento de mediana vigencia, evidenciada por la duración promedio de cuatro años en los principales mercados de oficinas de México, la variabilidad observada entre diferentes ciudades y sectores refleja la complejidad del mercado inmobiliario comercial. En particular, los datos revelan cómo mercados como la Ciudad de México y Monterrey muestran una aparente inclinación hacia contratos de 24 a 48 meses con rentas mensuales promedio más altas conforme la vigencia contractual aumenta, indicando una posible preferencia o premium por estabilidad en los contratos de arrendamiento en submercados con amplio dinamismo económico. En contraste, se ha observado una correlación inversa entre la duración del contrato y la renta mensual en mercados como Guadalajara y Querétaro, lo que sugiere diferencias en las dinámicas locales, como puede ser la oferta y demanda específicas o estrategias de precios adaptadas a cada mercado.

Estas variaciones indican la importancia de un enfoque personalizado en el análisis de mercado, teniendo en cuenta no sólo la duración de los contratos de arrendamiento, sino también factores geográficos y sectoriales. La adaptabilidad y la comprensión de las necesidades específicas de cada mercado resultan cruciales para los actores del sector inmobiliario, desde inversionistas hasta inquilinos, permitiéndoles optimizar sus estrategias de inversión y operación ante un panorama diverso y en constante evolución. Este enfoque multifacético es esencial para navegar con éxito el mercado inmobiliario comercial en México, maximizando oportunidades y minimizando riesgos en un entorno competitivo y heterogéneo.

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