Ciudad Juárez and Tijuana: Key Markets for FIBRA Upsite’s Multi-Million Dollar Investments Toward 2030

FIBRA Upsite is accelerating its industrial expansion in Mexico by drawing $29.2 million from its global credit line to advance key projects aligned with nearshoring and USMCA opportunities.

With favorable credit conditions and a focus on acquiring and developing strategic land in regions like Tijuana, Ciudad Juárez, and Naucalpan, the company’s capitalization strategy is designed to drive real estate growth through 2030.

Rodolfo Balmaceda García es el Director General de FIBRA Upsite. Foto: SiiLA.

Por: SiiLA News

27/09/2024

FIBRA Upsite dio un paso clave para fortalecer su portafolio industrial en México. Recientemente, la compañía dispuso de 29.2 millones de dólares de su línea de crédito global para financiar la adquisición de terrenos y el desarrollo de nuevos proyectos, especialmente en las regiones del Bajío, destacada por su industria automotriz y aeroespacial, y el norte del país, clave para la manufactura y logística. Este financiamiento, que proviene de un crédito total de 150 millones de dólares, es parte de un ambicioso plan de inversión para aprovechar las oportunidades del nearshoring y el T-MEC hacia el 2030.

Este préstamo tiene condiciones favorables para FIBRA Upsite. Con una tasa fija del 5.9% y un plazo de siete años, el fideicomiso sólo pagará los intereses durante los primeros dos años, lo que le permite concentrar sus recursos en nuevas inversiones. A partir del tercer año, comenzará a amortizar el monto principal durante 25 años, lo que le da mayor flexibilidad financiera a largo plazo, evitando presiones inmediatas que podrían afectar sus planes de expansión.

Estas condiciones crediticias se alinean con la estrategia de endeudamiento de la empresa. Según datos de SiiLA FIBRA Analytics y de la compañía, el nivel de endeudamiento de FIBRA Upsite al cierre del segundo trimestre de 2024 fue de poco más de 30%, muy por debajo del límite del 50% permitido por su política interna. Esto le proporciona un margen considerable para seguir adquiriendo financiamiento sin comprometer su estabilidad financiera, mientras continúa invirtiendo en proyectos estratégicos.

Expansión y Reservas Territoriales

Las naves industriales de FIBRA Upsite en Tijuana, como esta BTS, reflejan la gran apuesta de la compañía en México. Foto: FIBRA Upsite.

Como parte de su plan de crecimiento hacia 2030, el plan de capitalización de FIBRA Upsite contempla recaudar 250 millones de dólares en 2024 mediante la emisión de 50 millones de certificados bursátiles adicionales a los 100 millones que ya tenía autorizados, además de contraer una deuda de hasta 5,000 millones de pesos (unos 283 millones de dólares). Estos fondos se destinarán al desarrollo de sus reservas territoriales en zonas estratégicas como el Bajío y Naucalpan, así como a la adquisición de terrenos en Tijuana y Ciudad Juárez.

Estas regiones son de suma importancia para el fideicomiso, ya que sus reservas territoriales en Ciudad Juárez y Tijuana se agotaron. Actualmente, el 99% de las reservas restantes de la compañía están en Querétaro y Guanajuato, mientras que el 1% se ubica en el Estado de México. Hasta el segundo trimestre de 2024, FIBRA Upsite reportó tener 624,719 metros cuadrados de reservas, con un potencial de desarrollo de 284,767 metros cuadrados de área bruta rentable (ABR).

Por otro lado, Ciudad Juárez y Tijuana concentran el 84% del ABR industrial de FIBRA Upsite, y el resto se localiza en Tlaxcala. A la fecha, la empresa cuenta con un portafolio de 10 propiedades con un ABR conjunto de 205,335 metros cuadrados. Este portafolio está completamente ocupado, lo que ha impulsado sus ingresos de manera notable. Sólo en el segundo trimestre de 2024, el FIBRA registró un crecimiento del 52.6% en sus ingresos por arrendamiento, alcanzando los 65.16 millones de pesos (aproximadamente 3.7 millones de dólares), reflejando la creciente demanda por espacios industriales en México.

En un contexto donde México es un pilar en las cadenas de suministro globales, FIBRA Upsite no sólo está invirtiendo en terrenos y ladrillos, sino en el futuro industrial del país. Mientras las oportunidades del nearshoring y el T-MEC contrastan con un clima económico de recesión e incertidumbres relacionadas con el Estado de Derecho a nivel nacional, la confianza de inversionistas institucionales, como los FIBRAs, revela que apostar por México es, en última instancia, una apuesta por su capacidad de adaptación y crecimiento en medio de la incertidumbre.

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