La Ciudad de México y Monterrey tienen más proyectos industriales en desarrollo que ningún otro mercado a nivel nacional. Hasta el momento, en estas dos regiones está proyectada la entrega del 60% del área bruta rentable (ABR) industrial, que será entregada en México de 2023 en adelante, de acuerdo con datos de SiiLA Market Analytics. Las nuevas naves industriales sumarán más de 7.7 millones de metros cuadrados al inventario nacional. Esto refleja el desarrollo sin precedentes que el sector está experimentando con el impulso del nearshoring  y el crecimiento de la industria manufacturera en el país.

Es importante mencionar que el 78% del área industrial proyectada será desarrollada en seis submercados. Por un lado, los submercados Zumpango-Nextlalpan, el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), así como Arco Norte, concentrarán casi ocho de cada 10 metros cuadrados en desarrollo en la Ciudad de México. Por otra parte, Apodaca, Salinas Victoria y Santa Catarina concentrarán una proporción similar en Monterrey.

Estos seis submercados tienen algo en común. Cada uno está localizado a una distancia aproximada de entre 15 y 40 kilómetros del mercado al que pertenecen, sea la Ciudad de México o Monterrey, y en su mayoría –con la excepción de Santa Catarina– están ubicados al norte de sus respectivos mercados. Estos submercados son especialmente atractivos para inversionistas y desarrolladores por estar cerca de zonas metropolitanas y tener más extensión de tierra para desarrollar naves industriales de mayor envergadura, con ubicaciones estratégicas cercanas a vías de comunicación, infraestructura industrial existente, mano de obra calificada y oportunidades de negocio en mercados en crecimiento.

Al respecto, los datos de SiiLA indican que la disponibilidad en estos seis submercados es muy baja o nula, con un promedio inferior al 1%. Este indicador denota la elevada competitividad en estas regiones. Asimismo, la información disponible indica que las nuevas naves industriales tendrán un tamaño por encima del promedio. En la Ciudad de México, el tamaño promedio de los nuevos desarrollos es casi tres veces mayor al tamaño promedio de las naves industriales en el mercado. En el caso de Monterrey, la proporción o diferencia es de 2.4 veces.

Entre los proyectos en desarrollo destacan las naves del Prologis Apodaca East Park en Monterrey, donde serán construidos más de 400,000 metros cuadrados de ABR industrial entre 2024 y 2025. En este complejo, Prologis ya entregó cerca de 61,000 metros cuadrados a la manufacturera estadounidense Toro Company. De igual forma, importantes empresas como Carrier y Daye esperan la entrega de cerca de 150,000 metros cuadrados en los parques industriales FINSA Santa Catarina, en la localidad homónima, y en el Hofusan Industrial Park de Salinas Victoria, en Nuevo León.

La baja disponibilidad y la elevada competitividad en los seis submercados de Monterrey y Ciudad de México auspicia la construcción de grandes naves industriales, ya que estas permiten a las empresas satisfacer sus necesidades de espacio a largo plazo, además de optimizar sus operaciones al ampliar su capacidad logística, que permite aprovechar economías de escala en sus procesos. Sin embargo, este crecimiento presenta desafíos para el sector inmobiliario y para los desarrolladores, no sólo en términos de adquisición de terrenos, sino también en términos de costos de construcción e inversión, máxime considerando que la mayoría del nuevo inventario, esto es, arriba del 95%, es de alta calidad o de clase A.

Con más de 7.7 millones de metros cuadrados en desarrollo, Ciudad de México y Monterrey se perfilan para romper el récord de nuevo inventario de los últimos nueve trimestres, toda vez que el área de nuevas naves industriales es 18% superior al ABR de nuevo inventario industrial acumulado entre el 1T 2019 y el 1T 2023, de acuerdo con SiiLA. En un contexto de sobredemanda industrial a nivel nacional, ¡estas son excelentes noticias para el mercado inmobiliario comercial de México!

Si quieres saber más de las tendencias en el mercado industrial, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.