FIBRA Uno Plans Mega-Merger of Three Industrial Portfolios: A Collection of 487 Properties Spanning 11.6 Million m²

FIBRA Uno (FUNO) presentó una oferta firme para consolidar los portafolios industriales “FUNO” (6.1 millones de metros cuadrados), “Júpiter” (de e-Group, con 1.5 millones de metros cuadrados) y “Terra” (de FIBRA Terrafina, con 3.9 millones de metros cuadrados). Esta iniciativa tiene como objetivo crear el mayor vehículo de inversión industrial en México, compuesto por 487 propiedades estratégicamente ubicadas en 23 estados, con un área bruta rentable (ABR) combinada de 11.6 millones de metros cuadrados y una reserva territorial adicional de seis millones de metros cuadrados, lo que le permitiría aumentar su tamaño en más de un 50%. La operación busca aprovechar oportunidades de nearshoring, comercio electrónico y logística en México.

Es importante señalar que el portafolio combinado tendría una tasa de ocupación del 97.8% y sería de tal envergadura que, en términos de ABR, su tamaño sería entre 2.6 y 8.3 veces más grande que los portafolios industriales de los FIBRAs más grandes a nivel nacional.

Según FUNO, la oferta implica una fusión de activos entre iguales, sin primas ni sobreprecios, que generará beneficios económicos estimados en 3,000 millones de dólares para los inversionistas del nuevo vehículo de inversión, y maximizará el valor de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de Terrafina. El fideicomiso calcula que, con la fusión, cada CBFI de Terrafina tendrá un valor mínimo de 49.63 pesos (o 2.80 dólares), con la posibilidad de mejoras y adiciones, incluyendo un componente en efectivo. Este precio es entre un 10% y un 40% superior a los valores máximo y mínimo de cotización de los CBFIs de Terrafina en los últimos cinco meses, de acuerdo con datos bursátiles analizados por SiiLA.

Se espera que el equipo de administración del nuevo vehículo sea independiente e internalizado, con altos estándares de gobierno corporativo. Esto implica una gestión autónoma y transparente, enfocada en mejorar los rendimientos de los inversionistas y asegurar el cumplimiento de las mejores prácticas en la toma de decisiones y la supervisión de las operaciones. Para su consolidación, FUNO ha solicitado que el Comité Técnico de Terrafina conduzca el proceso. La propuesta estará vigente por 45 días naturales a partir del 24 de mayo de 2024, y su implementación estará sujeta a procesos de revisión, condiciones y aprobaciones necesarias de las partes involucradas.

Indicadores Financieros de la Fusión

A través de un comunicado ante la Bolsa Mexicana de Valores, FUNO informó que la fusión de los portafolios industriales "FUNO", "Júpiter" y "Terra" generará ingresos aproximados de 14,860 millones de pesos (unos 833 millones de dólares). De estos ingresos, se espera que 13,867 millones de pesos (alrededor de 777 millones de dólares) correspondan al ingreso operativo neto (NOI), con un margen del 93.3%. Este margen indica que, después de cubrir los gastos operativos, el 93.3% de los ingresos se convertirán en ganancias operativas. Asimismo, se estima un EBITDA de 12,705 millones de pesos (unos 712 millones de dólares), con un margen del 85.5%. En este caso, el margen del EBITDA, que mide las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización, refleja una alta eficiencia operativa y capacidad de generar efectivo.

La propuesta de FUNO también presenta una estructura de capital mayoritariamente (95%) dolarizada, con un perfil de vencimiento bien distribuido en los próximos 25 años. Tener la mayor parte de su deuda en dólares puede ser beneficioso si el costo de las tasas de interés en dólares es más bajo que en pesos. Sin embargo, también conlleva riesgos cambiarios si el peso se deprecia, ya que necesitarían más pesos para pagar la misma cantidad de deuda en dólares, o si no generan ingresos suficientes en dólares para ajustar el impacto de las fluctuaciones en el tipo de cambio. Por otro lado, la distribución de los vencimientos a lo largo de los próximos 25 años implica que no habrá concentraciones mayoritarias de pagos de deuda en un sólo año, lo que ayuda a evitar problemas de liquidez.

Además, la propuesta del fideicomiso indica que el 67% de las obligaciones financieras del portafolio combinado tendrían una tasa fija, proporcionando estabilidad frente a fluctuaciones cambiarias e incrementos en tasas de interés, y que sólo el 9% de la deuda estaría garantizada, indicando una menor dependencia de activos específicos como colateral.

Con esta estructura optimizada de capital, FUNO espera que el nuevo vehículo de inversión obtenga una calificación crediticia de BBB/Baa2. Esto sugiere que el vehículo podría tener una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras, a pesar de su susceptibilidad a condiciones económicas adversas. En consecuencia, el vehículo podría acceder a costos de financiamiento reducidos, ya que los inversionistas suelen exigir menores tasas de interés a emisores con menor riesgo crediticio.

FUNO no es la única compañía que busca sumar el portafolio de FIBRA Terrafina a su cartera de inversiones. Además de FUNO, al menos cinco inversionistas más, entre ellos FIBRA Prologis y FIBRA Monterrey, compiten por consolidar el portafolio industrial más grande de México. Para obtener más información al respecto, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.