En México hay una puja de al menos seis grandes inversionistas —entre ellos FIBRA Prologis y FIBRA Uno (FUNO)— interesados en adquirir el portafolio industrial de FIBRA Terrafina, mediante una oferta pública de adquisición (OPA) de hasta el 100% de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs).

Después de que FIBRA Prologis anunciara a mediados de febrero sus intenciones de realizar una OPA para adquirir el portafolio completo de FIBRA Terrafina, FUNO y otros cuatro inversionistas se sumaron a la puja por la compra de propiedades industriales a nivel nacional. Esto en un contexto en que la OPA podría definir qué fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA) se queda con el portafolio industrial más grande de México.

Por un lado, la adquisición le permitiría a FIBRA Prologis aumentar su portafolio industrial hasta 8.4 millones de metros cuadrados, superando los seis millones de metros cuadrados que tendría FIBRA Next. Y por otro lado, FUNO busca “alternativas estratégicas” para impulsar su portafolio industrial, ya que su iniciativa de separar sus propiedades industriales para formar un nuevo fideicomiso (FIBRA Next) sigue sin poder cotizar en bolsa desde que el Servicio de Administración Tributaria (SAT) detuviera el proceso en noviembre de 2023, en un contexto en el que la compañía ha sido señalada por inversionistas de cometer presunto fraude bursátil por la especulación del listado de su spin-off ante la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Al respecto, el Comité Técnico de Terrafina autorizó recientemente la posibilidad de que al menos seis partes interesadas –entre ellas cuatro no reveladas públicamente– puedan realizar una OPA para comprar entre el 10% y el 100% de los CBFIs de Terrafina en circulación. La oferta debe lanzarse a más tardar en los cuatro meses siguientes a la resolución del Comité Técnico, y para que la oferta sea válida, el oferente u oferentes deberán adquirir directa o indirectamente a través de una o más afiliadas, la mayoría de los CBFIs en circulación.

Asimismo, FIBRA Terrafina indicó que el precio ofrecido por los CBFIs deberá ser el mismo para todos los tenedores, ya que no estará permitido pagar ninguna prima adicional al precio de oferta, y tampoco serán aceptadas ofertas sin disposiciones específicas que garanticen la equidad del proceso de compra.

Las Ofertas de FIBRA Prologis y FIBRA Uno

Una OPA es una propuesta hecha por una persona o empresa para comprar las acciones de una compañía que se negocia en bolsa. Esta oferta se extiende a todos los accionistas y puede aplicarse también a otros instrumentos financieros que se pueden convertir en acciones, todo a cambio de un precio determinado.

En este caso, FIBRA Prologis ha propuesto pagar un factor de intercambio fijo de 0.580 por cada CBFI de Terrafina. Esto significa que por cada certificado de Terrafina, los accionistas de recibirán el equivalente al 58% (0.580 veces) de un CBFI de FIBRA Prologis. Por ejemplo, si tienes 100 CBFIs de Terrafina, bajo esta propuesta, recibirías 58 CBFIs de FIBRA Prologis.

Por su parte, FUNO ha propuesto una colaboración con Terrafina para combinar algunos de sus activos industriales en una nueva entidad subsidiaria. La propuesta de FUNO incluye aportar el Portafolio Júpiter, que es propiedad de los fundadores de FUNO, a Terrafina. Esto se haría mediante un aumento de capital o algún otro mecanismo que se decida. FUNO estima que el valor de esta operación sería de aproximadamente 49.63 pesos por cada CBFI de Terrafina. La propuesta de FUNO tiene un plazo de 90 días para ser considerada, y Terrafina, junto con sus asesores, revisará la estructura y el precio propuestos para determinar su viabilidad.

Hasta el tercer trimestre de 2023, Terrafina reportó tener 290 propiedades, que incluyen 286 naves industriales, con un aproximado de 3.9 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) y cuatro reservas de tierra, diseñadas para preservar la capacidad de crecimiento orgánico del portafolio.

SiiLA continuará dando seguimiento a este y otros fideicomisos inmobiliarios a nivel nacional. Para obtener más información, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.