En México, comprar en un centro comercial puede parecer una experiencia de libre elección. Sin embargo, detrás de cada tienda, cada pasillo iluminado y cada patio de comidas abarrotado, un pequeño grupo de empresas dicta las reglas del juego.

De acuerdo con SiiLA Market Analytics, en los mercados inmobiliarios de retail más importantes del país, la competencia es más estrecha de lo que parece, ya que diez empresas son propietarias del 47% de los principales malls con más de 2,000 metros cuadrados en ciudades clave como Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y Querétaro, lo que les otorga un control significativo sobre quién vende, qué se vende y a qué precio.

Lo anterior implica que los FIBRAs Uno, Danhos, Shop y Soma, así como Planigrupo (de Grupo México), Gigante Grupo Inmobiliario, Grupo Frisa, Inmuebles Carso, Acosta Verde y H-E-B Inmobiliaria poseen casi seis de cada diez metros cuadrados en los centros comerciales más relevantes de México, según SiiLA.

Pero, ¿qué significa esto en términos de competencia y control del mercado?

Por un lado, el Índice de Herfindahl-Hirschman (IHH), utilizado para evaluar la concentración de mercado, se sitúa en 692 puntos en los principales mercados de retail, un nivel que, aunque no indica un monopolio absoluto, sí refleja la existencia de actores dominantes que pueden influir en la dinámica de arrendamiento y competencia.

Esta concentración también se confirma con el Índice de Concentración de Mercado (CR10), que revela que estas diez empresas controlan el 57% del área bruta rentable (ABR) total en los centros comerciales monitoreados por SiiLA. Aunque esta cifra no alcanza los niveles de una concentración extrema, sí establece un entorno donde las decisiones estratégicas —desde los costos de arrendamiento, el guante y hasta la disponibilidad de espacios— dependen en gran medida de un número reducido de actores.

Un factor clave en esta dinámica es el papel de los FIBRAs, fideicomisos de inversión en bienes raíces que han redefinido el desarrollo comercial en México.

Actualmente, nueve FIBRAs poseen más de 323 propiedades de retail, lo que equivale a cerca de una tercera parte de todos los malls del país, según datos de las compañías y de la Asociación Mexicana de Plazas Comerciales.

Aunque los FIBRAs han sido fundamentales para la expansión y modernización del sector, atrayendo inversión y consolidando centros comerciales en mercados estratégicos, también han contribuido —junto con los grandes propietarios en general— a la homogeneización comercial del mercado, ya que su enfoque en rentabilidad y estabilidad a largo plazo favorece arrendamientos con grandes cadenas, reduciendo la flexibilidad para negocios emergentes y limitando la diversidad de marcas dentro de los centros comerciales. Esto, sin menoscabo y en paralelo con estrategias de tiendas en formatos más accesibles, como las islas o las micro stores, que facilitan el acceso a micro y pequeñas empresas.

El resultado es una estructura donde las mismas tiendas dominan los mismos espacios en cada ciudad. Los datos lo confirman: el 85% del metraje de tiendas ancla en los principales malls del país está en manos de solo diez marcas.

Cinépolis está presente en el 40% de los principales malls de Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y Querétaro. Y Cinemex, Liverpool, Walmart y Soriana en el 26%, 16%, 15% y 14%, respectivamente. Esta repetición sistemática sugiere que más que centros de compra, los malls son franquicias inmobiliarias con catálogos predefinidos. Para los grandes minoristas, esto representa estabilidad y expansión estructurada. Para los negocios emergentes y las marcas independientes, una barrera de entrada que los obliga a competir en los márgenes de un ecosistema ya definido.

La falta de diversidad en la oferta comercial no es solo una percepción: es una realidad medible. Con un Índice de Diversidad de Shannon (H’) de 2.65, el retail en México se encuentra lejos de un ecosistema verdaderamente variado.

Para ponerlo en contexto, un índice cercano a 0 indicaría un mercado completamente dominado por unas pocas marcas sin espacio para nuevos jugadores, mientras que valores por encima de 3.5 - 4.0 reflejarían una mayor diversidad y equilibrio entre inquilinos. Con 2.65, los datos muestran que la presencia de las mismas marcas en múltiples malls reduce la variedad del retail, consolidando un modelo donde la diferenciación es mínima y el acceso para nuevas marcas, pese a su dinamismo, es limitado.

El problema no es solo quién posee los centros comerciales, sino quién define la oferta dentro de ellos. Con la concentración de propiedades y la homogeneización de inquilinos, el retail no es solo un mercado de consumo, sino un ecosistema de acceso restringido. No todas las marcas compiten; solo las que pueden entrar al juego, adecuándose a las condiciones impuestas por los grandes propietarios, quienes directa o indirectamente definen qué negocios pueden operar, en qué ubicaciones y bajo qué términos.

Lo anterior refleja en parte la dinámica operativa de los centros comerciales en México: mientras las grandes marcas son el pilar que garantiza tráfico, las pequeñas orbitan en los márgenes, y el consumidor se mueve dentro de un espacio donde las opciones están predefinidas.

Pero la concentración no solo moldea el mercado; lo hace más vulnerable. Un ecosistema con menos jugadores enfrenta mayores riesgos ante crisis económicas, quiebras en cadena y cambios en el comportamiento del consumidor. Y cuando las decisiones dependen de unos cuantos, el margen de adaptación se reduce sin importar su capacidad de resiliencia.

Ante este panorama, la verdadera pregunta no es quién vende en un mall, sino quién nunca tendrá la oportunidad de hacerlo.

Para saber más sobre los actores que influyen en las tendencias del mercado inmobiliario comercial, visita SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.