Las escaleras eléctricas vibran bajo los pies. El aire huele a café, a palomitas y a perfume caro. Un grupo entra a una tienda de ropa con la prisa de quien busca sin saber qué. En la esquina, una pareja hojea libros en exhibición. Y afuera, en la terraza, el murmullo de la gente se mezcla con el tintineo de tazas, copas y platos.

Los centros comerciales en México están llenos otra vez, y locales y pasillos rebosan de vida. Pero detrás del bullicio, todo ha cambiado: los visitantes, los espacios, los inquilinos, las reglas del juego. Es inevitable preguntarse qué pasará en 2025.

Tras años de incertidumbre por la pandemia, los números muestran un sector muy recuperado. La tasa de ocupación en el mercado mexicano de retail ha seguido una tendencia al alza en los últimos dos años, alcanzando un 93.3% en 2024. No es el 95% que se tenía antes de 2019, pero la ocupación está cada vez más cerca de sus niveles históricos.

El repunte de la ocupación se debe a dos factores clave que seguirán marcando el desempeño del retail en 2025: la desaceleración en la entrega de inventario y el dinamismo de la demanda.

En 2024, se entregó apenas una sexta parte del inventario que se desarrolló en 2022 en los principales mercados del país, como Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro. Al mismo tiempo, las absorciones superaron el ritmo de 2023: por cada metro cuadrado ocupado, sólo se desocupó medio. Esto es una señal de que el flujo de inquilinos es más estable y que el retail ha dejado de ser un tablero donde las piezas se mueven sin control; ahora, cada espacio se toma con estrategia y previsión.

En este contexto, el tipo de inquilinos que impulsó la ocupación en 2024 da pistas sobre lo que seguirá en 2025.

Casi la mitad de las absorciones del año pasado fueron protagonizadas por marcas de ropa y accesorios, alimentos y bebidas, gimnasios y supermercados. Otros jugadores clave fueron los bancos, las tiendas departamentales y los cines, mostrando que las tiendas ancla y los espacios de entretenimiento siguen siendo esenciales para atraer tráfico. Ejemplos como Cinemex, City Market y Promoda, que absorbieron una cantidad significativa de espacio en el último año, confirman que el retail sigue dependiendo de estos grandes inquilinos para mantener su atractivo. Sin embargo, la absorción promedio no ha superado los 500 metros cuadrados, lo que sugiere que el mercado se está fragmentando en espacios más pequeños y flexibles.

Mientras estos formatos crecen, otros han comenzado a perder presencia. Las tiendas enfocadas exclusivamente en electrónicos han cedido terreno ante la venta en línea, los grandes espacios de tiendas por departamento han reducido su tamaño en algunos casos, y ciertos restaurantes con tickets altos han tenido que ajustar su modelo frente a un consumidor que prioriza opciones más accesibles. En contraste, los food halls, los conceptos de conveniencia y los inmuebles de uso mixto han tomado fuerza, buscando convertir los centros comerciales en puntos de encuentro y experiencias más allá de la compra.

Actualmente, los sectores de productos de consumo, alimentos y bebidas, y de entretenimiento dominan la escena de los centros comerciales, representando el 89% del espacio ocupado. Sin embargo, las tendencias de 2025 apuntan a un crecimiento acelerado en otros segmentos. Tecnología, transporte y logística han ganado presencia, impulsados por la creciente demanda de gadgets, puntos de entrega y servicios vinculados al e-commerce.

Asimismo, los servicios personales, especialmente los de belleza y bienestar, han demostrado ser resilientes y continúan expandiéndose en los centros comerciales, capitalizando la necesidad de experiencias que no pueden replicarse en línea. Incluso los espacios gubernamentales han comenzado a ocupar más metros cuadrados, con módulos de atención ciudadana y oficinas que acercan trámites a los consumidores dentro de los mismos complejos comerciales.

La digitalización también está cambiando la forma en que se usa el espacio. Las tiendas físicas ya no pueden depender únicamente del tráfico peatonal, y muchos comercios han adoptado modelos híbridos que combinan showrooming con compras en línea. Conceptos como el “click & collect” están redefiniendo el flujo de los centros comerciales, mientras que algunas marcas han comenzado a incorporar experiencias interactivas con realidad aumentada o tiendas sin cajeros, apostando por la eficiencia y la conveniencia.

Si bien la tecnología no está sustituyendo al retail físico, sí lo está obligando a evolucionar.

Otro dato clave para 2025 es la evolución de los precios. Entre 2023 y 2024, el precio promedio por metro cuadrado casi alcanzó los 600 pesos, con un incremento del 1.4%. Pero detrás de este aumento hay una realidad incómoda: cuando se ajusta por inflación y tipo de cambio, el valor real de los espacios de retail no ha crecido y, en algunos casos, ha perdido terreno. Esto podría generar un efecto en cascada.

Si los precios continúan aumentando nominalmente, pero sin un respaldo en valor real, los inversionistas podrían replantearse la rentabilidad de ciertos espacios. Al mismo tiempo, los operadores de centros comerciales están enfrentando más negociaciones por parte de los inquilinos, quienes buscan contratos más flexibles o rentas más accesibles en un entorno donde los márgenes operativos se han ajustado.

Además, si la entrega de nuevos metros sigue en declive, la ocupación podría seguir subiendo, lo que beneficiaría a los propietarios con menos disponibilidad.

Para este año, se espera la entrega de al menos 46,000 metros cuadrados de retail, un 26% menos que en 2024. En este contexto, los desarrolladores han comenzado a cambiar su estrategia: en lugar de grandes proyectos nuevos, están apostando por renovaciones, reconversión de espacios existentes, mejoras en la experiencia del consumidor y espacios en edificios de uso mixto. Esto quiere decir que ya no se trata de construir más metros, sino de hacer que cada metro cuadrado sea más valioso y funcional.

Conforme nos adentramos en el 2025, los pasillos siguen llenos, los locales siguen abiertos, pero el juego ha cambiado. Comprar ya no basta, estar en el lugar correcto ya no lo garantiza todo y los metros cuadrados valen sólo lo que el mercado esté dispuesto a pagar. Por ello, más que expansiones agresivas, el reto de los propietarios y desarrolladores seguirá siendo transformar los espacios en puntos de venta interactivos que no sólo vendan productos, sino un estilo de vida aspiracional.

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