Nuevo Inventario Industrial 2023: Expansión en el Norte, Contracción en Centro y Bajío de México

La composición sectorial de las empresas en los mercados del Norte, Bajío y Centro de México también influye en el tamaño y la distribución de las naves industriales. Por un lado, los datos de SiiLA Market Analytics indican que, aunque la predominancia de empresas de vehículos y partes, bienes de capital, electrónica, y transporte y logística en el Norte y el Bajío es muy similar, su lógica de mercado es muy diferente.

En el Norte, estas industrias ocupan el 67% del ABR, reflejando la importancia de la manufactura de exportación por el comercio transfronterizo. En este contexto, las actividades productivas y comerciales generan una demanda enfocada en instalaciones más amplias para acomodar líneas de producción complejas, almacenamiento de piezas y productos terminados y operaciones logísticas a gran escala. Esta tendencia ha sido más evidente en importantes mercados como Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana, donde las naves entregadas en 2023 fueron entre un 11% y un 76% más grandes que la nave promedio.

En el Bajío, esas mismas industrias representan el 56% del ABR ocupado. Sin embargo, en esta región destaca la necesidad de instalaciones enfocadas en transporte y logística, especialmente para empresas de bienes de capital y electrónica, para las cuales, la innovación y la agilidad son críticas. La evolución hacia naves industriales más compactas en esta región se alinea con la necesidad de espacios con una distribución más eficiente, especialmente para productos de alta rotación y bienes de consumo inmediato, lo cual es esencial en un mercado cada vez más orientado hacia la satisfacción de demandas de entrega instantánea. No obstante, una excepción ha sido Querétaro, donde las nuevas entregas superaron en un 6% el tamaño promedio en el mercado. De ahí en fuera, hubo decrementos de entre un 11% y un 55%, siendo más marcado en Aguascalientes, Guadalajara y Guanajuato.

Además está el Centro. En esta zona, las compañías de transporte y logística, productos de consumo, alimentos, y vehículos y partes, representan el 53 % del ABR industrial. Estas empresas demandan espacios adecuados para la distribución y logística de última milla, en mercados con muy limitada disponibilidad de terrenos, cerca de áreas de gran concentración urbana. Esta configuración del mercado es coherente con la tendencia hacia naves industriales más pequeñas, especialmente por la proximidad a los centros de consumo, que es crucial para la eficiencia operativa y la reducción de tiempos de entrega.

Lo anterior implica que la diferencia en el comportamiento regional también se ha visto influenciada por la disponibilidad de terrenos y los costos asociados. En áreas con alta demanda y limitada disponibilidad de terreno, como es común en las regiones Centro y Bajío, el precio del suelo tiende a ser más elevado, lo que puede limitar la viabilidad de desarrollar propiedades industriales de gran escala, con claras excepciones como la PLAN de Liverpool en la zona conurbada del Valle de México, que tiene instalaciones construidas con un ABR de 230,000 metros cuadrados. En contraste, en el norte del país, la disponibilidad de terrenos a precios relativamente más accesibles ha permitido la construcción de naves industriales más grandes.

La influencia directa de la composición sectorial en la configuración del mercado inmobiliario industrial revela la importancia de las dinámicas económicas regionales en el diseño y la planificación de las infraestructuras industriales. Las empresas deben adaptar sus estrategias de inversión y desarrollo a las características de cada región, considerando las necesidades actuales, las tendencias futuras del mercado y las demandas emergentes de los sectores industriales predominantes. Esta adaptabilidad asegura la relevancia y competitividad de las instalaciones industriales y aumenta el potencial de maximizar su valor a largo plazo en un mercado en constante evolución.

Para obtener más información y análisis sobre las tendencias del mercado inmobiliario comercial, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.