Tendencias Clave en el Mercado Inmobiliario Comercial de América Latina: Casos de Brasil y México

La pandemia redefinió el uso de los espacios de trabajo, y aunque el modelo híbrido ha ganado terreno, la demanda por oficinas premium en Brasil y México se está recuperando, impulsada por la adaptación empresarial a las nuevas dinámicas laborales.

En Brasil, el mercado de oficinas, especialmente en São Paulo, ha comenzado a equilibrarse tras los efectos de la pandemia. Los precios de renta han vuelto a niveles cercanos a los 20 dólares por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2024, después de haber caído a 15 dólares en el segundo trimestre de 2020. A pesar de esta recuperación, la tasa de disponibilidad aún supera el 20%, lo que sugiere que, aunque la demanda está en aumento, aún hay un exceso de espacio disponible. Esto indica que el mercado sigue ajustándose.

De acuerdo con Giancarlo Nicastro, la falta de condiciones adecuadas para trabajar en casa, algunos riesgos legales y el auge del trabajo híbrido han llevado a muchas empresas a retomar espacios de oficina.

En México, el mercado corporativo sigue mostrando un comportamiento mixto, particularmente en la Ciudad de México, donde la tasa de disponibilidad, del 21%, es elevada y los precios se mantienen estables. Según Giancarlo, factores como la demanda de espacios flexibles, la preferencia por contratos de alquiler a corto plazo y la focalización en propiedades de alta calidad están impulsando la recuperación del sector.

El auge del nearshoring y el comercio digital han redibujado el mapa industrial en América Latina, y Brasil y México lideran esta transformación.

En Brasil, el sector industrial ha experimentado un crecimiento sostenido. La demanda por espacios industriales ha sido especialmente fuerte en la región sureste, donde se concentra el 80% del inventario industrial. La baja disponibilidad y la alta demanda están presionando los precios al alza, particularmente por el impulso de sectores como el automotriz y farmacéutico, que han expandido agresivamente sus operaciones. A pesar de los retos logísticos que presenta la infraestructura de transporte, las empresas continúan invirtiendo en este sector.

En México, el motor detrás del auge industrial han sido las empresas que buscan acercar sus cadenas de suministro a Estados Unidos. Las ciudades fronterizas, como Monterrey y Tijuana, han visto una explosión en la demanda de propiedades industriales, lo que ha reducido la disponibilidad a niveles mínimos históricos y disparado los precios de renta. Sectores como el automotor, manufacturero y logístico están liderando esta expansión, consolidando a México como un punto estratégico para la relocalización de operaciones hacia América del Norte.

El comercio electrónico ha cambiado la manera de comprar, pero los centros comerciales de Brasil y México están evolucionando para no perder su relevancia, convirtiéndose en verdaderos centros de experiencias personalizadas.

En Brasil, los malls han mostrado una notable capacidad de adaptación, convirtiéndose en hubs de entretenimiento y servicios. Aunque los activos de clase B y C predominan, representando cerca del 92% del inventario, la disponibilidad se ha reducido, reflejando confianza en el sector. Esto se debe a la ubicación estratégica de los centros, predominantemente dentro de los límites urbanos, y su diseño enfocado en ofrecer experiencias completas, con una mezcla de restaurantes de alta gama, entretenimiento y servicios que siguen atrayendo a los consumidores.

En México, el segmento de retail sigue una evolución similar. La diversificación de modelos de mall, especialmente los community centers, lifestyle centers y regional malls, que representan el 78% del inventario, han logrado mantener su relevancia al ofrecer experiencias integrales de compra, reforzadas con estrategias comerciales omnicanal y propiedades diseñadas para maximizar el uso eficiente del espacio, adaptándose a las nuevas expectativas del consumidor y las demandas del comercio moderno.

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