La Clase No Distingue Empresas, Pero Sí el Tamaño de sus Absorciones de Oficinas
- Un mismo volumen de absorción puede representar oportunidades distintas para el inventario, dependiendo del tamaño de las operaciones que lo componen.
En los principales mercados inmobiliarios de oficinas en México, la clase del inmueble puede anticipar el tamaño de una absorción. Un análisis de datos de SiiLA desde 2019 muestra que las operaciones tienden a ser mayores en los edificios de clase A+, mientras que en los de clase B tienden a ser menores.
Si bien es cierto que los edificios A+ concentran buena parte de la actividad y, por ello, es esperable encontrar en ellos muchas de las operaciones más grandes, la mediana de las absorciones —que fue de 582 metros cuadrados en A+, 452 en A y 343 en B— refleja una diferencia de casi 70% entre las clases extremas. Esto quiere decir que el patrón no aparece únicamente entre las operaciones de mayor tamaño, sino también al comparar una operación típica de cada clase.
El patrón tampoco parece responder a las particularidades de un solo mercado. Para comprobarlo, se comparó el 10% de las absorciones más grandes con el 10% de las más pequeñas en cada ciudad. Si la clase del inmueble no estuviera relacionada con el tamaño de las operaciones, pasar de un extremo al otro no debería cambiar sistemáticamente la composición por clase. No fue así.
El Patrón Entre Mercados
En Ciudad de México, por ejemplo, los edificios A+ reunieron cerca de ocho de cada diez de las mayores absorciones, pero seis de cada diez de las menores. En los edificios B ocurrió lo contrario, pues representaron el 16% de las operaciones más pequeñas y menos del 4% de las más grandes. El mismo patrón, aunque con distinta intensidad, se observó en Guadalajara y Monterrey.
La diferencia tampoco desaparece al considerar dónde y cuándo ocurrió cada absorción. Al controlar estadísticamente las diferencias entre mercados y años, el tamaño estimado de una absorción en un edificio de clase A+ fue alrededor de 30% mayor que en uno de clase A, mientras que en uno de clase B fue cerca de 18% menor¹.
Qué implica la clase del edificio
Que esta relación exista no significa que la clase determine cuánto espacio toma una empresa, ya que esa decisión depende tanto de las necesidades del ocupante —como el número de empleados, la forma de trabajar o el presupuesto— como de las condiciones del inmueble y de la superficie que puede ofrecer en ese momento. Al reunir algunas de estas características bajo una misma categoría, la clasificación permite distinguir tipos de edificios, pero no saber cuál de ellas explica el resultado.
Esa incertidumbre no impide observar una consecuencia práctica, pues un aumento de las grandes absorciones no necesariamente beneficia por igual a todo el inventario disponible, mientras que una mayor frecuencia de operaciones pequeñas tampoco supone que todos los edificios compitan por ellas en condiciones equivalentes.
Por ello, observar únicamente cuántos metros cuadrados fueron absorbidos puede ocultar una parte importante del mercado, ya que un mismo volumen de absorción puede estar compuesto por operaciones de tamaños distintos y distribuirse de manera diferente entre las clases de edificios.
Esa distribución también matiza la manera de entender la competencia, pues un edificio B y uno A+ no necesariamente disputan la misma demanda, sino que pueden formar parte de un inventario capaz de responder a necesidades distintas.
Consulta más datos sobre absorciones, propiedades y mercados de oficinas en México con SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
***
¹ El análisis comprende 4,729 absorciones registradas por SiiLA entre 2019 y el segundo trimestre de 2026 en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Las suites ocupadas por un mismo inquilino en un mismo edificio y trimestre se consolidaron como una sola operación, mientras que los inquilinos no identificados se conservaron como registros independientes para evitar agrupaciones no comprobables. La base fue auditada para detectar duplicados exactos, inconsistencias de clase o submercado dentro de una misma operación y variantes en los nombres de los inquilinos que pudieran alterar la consolidación, sin encontrarse casos que modificaran el universo analítico. Se estimó una regresión lineal sobre el logaritmo del tamaño de cada absorción, con la clase A como referencia y controles por mercado y año. Los errores estándar se agruparon por propiedad para considerar la posible correlación entre operaciones realizadas en un mismo edificio (619 propiedades). La asociación se mantuvo para A+ (30.0%; IC 95% 8.0%–56.4%; p=0.005) y B (−17.5%; IC 95% −29.7%–−3.2%; p=0.018). Como pruebas de sensibilidad, el análisis se repitió excluyendo los inquilinos no identificados y retirando el 1% de las operaciones más grandes de cada mercado, sin alterar la dirección del resultado. La distribución por clase entre las operaciones de mayor y menor tamaño también se examinó con cortes de 20%, 10% y 5%, manteniéndose el patrón general. Finalmente, se probaron interacciones entre clase y mercado y no se encontró evidencia estadística de que la relación difiriera entre las tres ciudades (p=0.53). El R² del modelo principal fue de 0.07, por lo que clase, mercado y año explican sólo una parte de la variación observada en el tamaño de las absorciones.
