La Disponibilidad Industrial Deja de Subir Tras 11 Trimestres al Alza
- Las entregas industriales cayeron cerca de 40% en enero-septiembre 2026. En el tercer trimestre, la absorción neta prácticamente igualó las entregas.
El mercado industrial mexicano llega al tercer trimestre de 2026 con su primera señal de estabilización después de casi tres años de aumentos consecutivos en la disponibilidad. La tasa pasó de 5.25% a 5.24% entre el segundo y el tercer trimestre, una variación mínima que, sin embargo, interrumpe una tendencia alcista prolongada. El cambio ocurre mientras la incorporación de inmuebles se desacelera y la demanda, aunque todavía se encuentra por debajo de los niveles de años anteriores, comienza a mostrar una mejoría trimestral.
Alejandro Delgado, Country Manager Mexico en SiiLA, explica este comportamiento en su presentación Industrial Market Overview: From Boom to Balance. Su análisis muestra cómo la desaceleración en la entrega de nuevas naves y los cambios en la absorción neta han reducido la diferencia entre la superficie que ingresa al mercado y la que efectivamente se ocupa.
En 2023, las nuevas entregas y la absorción neta se mantuvieron prácticamente en equilibrio, con 6.08 y 5.97 millones de metros cuadrados, respectivamente. Sin embargo, en 2024 las entregas aumentaron a 7.89 millones de metros cuadrados, el mayor volumen anual desde que SiiLA tiene registro, frente a una absorción neta de 6.22 millones.
La diferencia continuó ampliándose en términos acumulados durante los siguientes trimestres, de modo que entre enero de 2024 y septiembre de 2026 las entregas superaron la absorción neta en 3.65 millones de metros cuadrados. Esto contribuyó al aumento sostenido de la disponibilidad, incluso mientras la superficie ocupada continuaba creciendo.
A pesar de esta tendencia, la diferencia entre las nuevas entregas y la absorción neta comenzó a mostrar señales de reducción en 2026. Según datos de SiiLA, en los primeros nueve meses del año se incorporaron 2.96 millones de metros cuadrados, cerca de 40% menos que en el mismo periodo de 2025. Aunque la demanda también disminuyó, durante el tercer trimestre la absorción neta aumentó 21.2% respecto del segundo, hasta alcanzar 702,000 metros cuadrados, prácticamente la misma superficie que ingresó al mercado mediante nuevas entregas, de 695,000 metros cuadrados. Esta coincidencia, junto con el crecimiento del inventario total, ayuda a explicar por qué la tasa de disponibilidad dejó de aumentar.
A este escenario se suma el encarecimiento de la construcción, cuyos precios al productor aumentaron 5.71% anual en septiembre de 2026, según el INEGI. Este incremento añade presión sobre los costos de desarrollo y puede contribuir a que se modere el inicio de nuevas obras, en un mercado donde el ritmo de incorporación de inventario ya muestra señales de desaceleración.
¿Hasta qué punto puede mantenerse esta estabilización?
Aunque la absorción neta mejoró respecto del segundo trimestre, todavía fue 59.8% inferior a la registrada un año antes. Además, la tasa de disponibilidad permanece cerca de un punto porcentual por encima de la observada en el tercer trimestre de 2025. Así, la interrupción de la tendencia alcista todavía no permite hablar de una recuperación sostenida del mercado.
Si se mantiene el ritmo promedio de entregas observado entre enero y septiembre, 2026 cerraría con cerca de cuatro millones de metros cuadrados de nuevo inventario, el menor volumen anual desde 2021 y prácticamente la mitad de la superficie incorporada en 2024, cuando las entregas alcanzaron su máximo histórico. Aunque el resultado dependerá de lo que efectivamente se incorpore durante el último trimestre, será la continuidad del equilibrio entre entregas y absorción neta lo que determine si la estabilización del mercado se consolida.
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