Reynosa, un termómetro industrial del noreste mexicano, enfrenta un momento decisivo. Su ubicación estratégica y cercanía con Estados Unidos la mantienen como un pilar del comercio transfronterizo, atrayendo manufactura avanzada, logística de alto nivel y empresas clave en sectores como el automotor y electrónico. Sin embargo, en el último año, la disponibilidad de espacios industriales creció significativamente, duplicando la proporción de naves con algún grado de desocupación.

¿Qué está pasando? ¿Es esto un síntoma de sobreoferta, un ajuste natural del mercado, o una señal temprana de un cambio estructural en la demanda?

Lo cierto es que, con el nearshoring aún en auge, pero la geopolítica y las políticas comerciales en juego, el futuro de Reynosa pende de un delicado equilibrio entre oportunidad y riesgo.

Actualmente, la tasa de disponibilidad en Reynosa es del 6.3%, el doble de lo que se veía hace un año. No obstante, este incremento no es un fenómeno aislado. A nivel nacional, la desocupación industrial aumentó un 76% desde que tocó su mínimo histórico a finales de 2023, reflejando un reacomodo en la relación entre la oferta y la demanda.

En el caso de Reynosa, tres factores han impulsado esta situación. Primero, una importante salida de inquilinos que neutralizó el crecimiento de la absorción bruta, ya que, por cada empresa que ocupó un espacio, otra lo desocupó. Segundo, un fuerte incremento en la entrega de nuevo inventario durante los últimos dos años, que llevó a que la oferta superara con creces a la demanda. Y tercero, la caída en la proporción de naves prearrendadas, que pasó del 55% al 41% en solo un año, lo que significa que más desarrollos han salido al mercado sin un inquilino asegurado, aumentando la cantidad de metros cuadrados disponibles.

Este incremento en la disponibilidad no solo implica más metros cuadrados desocupados, sino también un mayor número de naves vacías. Al igual que la tasa de disponibilidad, la proporción de naves industriales parcial o totalmente desocupadas en Reynosa se duplicó, pasando del 4% al 8%. Esto significa que, en términos absolutos, la desocupación sigue siendo relativamente baja, aunque ahora afecta a un espectro más amplio de propiedades, en lugar de concentrarse en unas pocas de gran tamaño.

Por sus condiciones particulares, la situación en Reynosa apunta más a un ajuste en la absorción que a una sobreoferta generalizada, con espacios que tardan más en ocuparse a medida que la demanda se vuelve más selectiva. Esto se refleja con más claridad en la heterogeneidad de los principales submercados industriales de la región: mientras en San Fernando no hay espacios disponibles, en Oeste y Puente Pharr la disponibilidad varía entre el 5% y el 8%.

En este contexto, los desarrolladores enfrentan un panorama de mayor competencia por atraer inquilinos, lo que podría generar presiones en las rentas industriales si la tendencia se prolonga a largo plazo.

Este año, se espera que las absorciones se mantengan estables en la región y, con la entrega proyectada de al menos 160,000 metros cuadrados industriales en 2025, no sería impensable que la disponibilidad continúe al alza en el corto plazo, especialmente considerando que las absorciones han tendido a desacelerarse ligeramente a principios de año y fortalecerse a partir del segundo trimestre. Empero, si la salida de inquilinos fuera moderada, podríamos esperar que el repunte se aminore, siendo, quizá, menos pronunciado que el de 2024.

Mientras tanto, la estabilidad del mercado dependerá en gran medida de la evolución del comercio transfronterizo y del comportamiento de la manufactura en Estados Unidos, destino del 96.5% de las exportaciones de Reynosa, según datos de la Secretaría de Economía.

En 2023, las ventas internacionales de la región cayeron un 2.3%, reflejando una desaceleración que podría afectar la expansión de nuevas inversiones y el ritmo de absorción de espacios industriales. A este contratiempo se suma el hecho de que el sector automotor —uno de los pilares de la economía local— enfrenta un proceso de transformación impulsado por la transición hacia vehículos eléctricos y por las tensiones comerciales entre China y Estados Unidos, que son factores que podrían alterar las cadenas de suministro y reducir la demanda de ciertos componentes manufacturados en México.

Sin embargo, Reynosa sigue captando inversiones estratégicas. En el último año, más de una decena de empresas —entre ellas GXO Logistics, Hitachi Energy, UPS, Veritiv y Sekai— ampliaron su presencia en la región, con una demanda promedio de 10,000 metros cuadrados por nave industrial. Esto demuestra que, aunque la disponibilidad ha crecido, la confianza en el mercado se mantiene firme. El reto para Reynosa será encontrar el punto de equilibrio entre una oferta en expansión y una demanda sujeta a factores externos.

El punto es que Reynosa —con un mercado dominado por empresas de vehículos y partes, electrónicos, bienes de capital, empaques y logística— enfrenta desafíos estructurales que podrían redefinir su dinámica industrial, como la creciente recesión global y la posibilidad de nuevos aranceles a productos mexicanos.

Pese a ello, su ubicación estratégica y la llegada y expansión de empresas siguen siendo factores clave que podrían amortiguar estos riesgos, siempre que la estabilidad regulatoria y las condiciones de inversión se mantengan favorables. En este equilibrio entre oportunidad y desafío, Reynosa no solo se enfrenta a una transición que definirá su competitividad en los próximos años, sino también su capacidad de consolidarse como un destino industrial clave en el escenario internacional.

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