FIBRA Monterrey Shines: Fitch Confirms Its Excellent Financial Solvency with AA+(mex) and BBB- Ratings

Fitch Ratings, una reconocida agencia de calificación crediticia, ratificó la solidez financiera de FIBRA Monterrey otorgándole la calificación “AA+(mex)” a nivel nacional y “BBB-” a nivel internacional. Estas calificaciones indican que FIBRA Monterrey tiene una muy buena capacidad para cumplir con sus obligaciones financieras. Aunque Fitch Ratings considera “estable” la perspectiva financiera del fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA) y no espera cambiar la calificación a corto plazo, la calificadora reconoce cierta vulnerabilidad ante posibles cambios económicos adversos.

Dos aspectos clave han impulsado la calificación crediticia de FIBRA Monterrey: la buena calidad de sus activos, enfocados en el sector industrial, y la estabilidad de sus ingresos por renta, respaldados por altas tasas de ocupación y contratos de arrendamiento a medio plazo. Además, Fitch Ratings señaló que la posición financiera del FIBRA se fortaleció con la reciente suscripción de capital por 7,810 millones de pesos (cerca de 468 millones de dólares) que, entre 2024 y 2026, le permitirá mantener un nivel de endeudamiento (apalancamiento neto) de cuatro a cinco veces el monto de su capital, así como asegurar una sólida liquidez y conservar sus activos libres de hipotecas y gravámenes.

La agencia de calificación crediticia de Estados Unidos espera que las inversiones de FIBRA Monterrey sigan creciendo por estar enfocadas en el sector industrial en México, mismo que atraviesa por un momento de auge impulsado por el nearshoring. Al respecto, Fitch Ratings recordó que la estrategia de crecimiento del fideicomiso inmobiliario incluye adquisiciones de propiedades estabilizadas y expansiones de clientes durante los próximos tres años, con un valor aproximado de 900 millones de dólares.

Las Fortalezas de FIBRA Monterrey

El alto grado financiero de FIBRA Monterrey está relacionado con la calidad y variedad de sus inversiones, que garantizan la estabilidad y rentabilidad de su portafolio.

Según Fitch Ratings, la generación de ingresos con un equilibrio entre deuda y capital, la mejora en la diversificación de su portafolio por propiedad, inquilino y región, y la buena calidad de sus activos respaldan la confianza en la compañía. Como ejemplo, la calificadora menciona la adquisición del portafolio inmobiliario “Zeus” en 2023, con el que FIBRA Monterrey duplicó su área bruta rentable (ABR), aumentó su exposición financiera al sector industrial, considerando que sus ingresos vinculados al activo pasaron de 50.4% a 71.9% sobre sus ingresos totales, y mejoró la rentabilidad de sus propiedades con márgenes de EBITDA cercanos a su meta a largo plazo de 80%.

En ese sentido, es importante mencionar que, al cierre de 2023, FIBRA Monterrey operaba 106 propiedades equivalentes a 1.65 millones de metros cuadrados de ABR, mientras que, al cierre de 2022, el fideicomiso reportó 60 propiedades que abarcaban unos 818,864 metros cuadrados. Actualmente, el portafolio de la compañía incluye 19 edificios de oficinas, 81 propiedades industriales, seis locales comerciales y 882,723 metros cuadrados de reservas de tierra.

Los datos del fideicomiso también muestran que aproximadamente el 31.6% de sus ingresos por renta provienen de sus 10 principales clientes y que Whirlpool, su arrendatario más importante, contribuye con cerca del 10.4%. Estas cifras han disminuido desde 2021, cuando estos porcentajes eran del 45% y 18.3%, respectivamente.

Sobre lo anterior, Fitch Ratings señala que la diversificación de los ingresos de FIBRA Monterrey y su menor dependencia de clientes clave son aspectos positivos. Además, destaca la reducción en la concentración de activos en Nuevo León, de 56.5% a 41% entre 2021 y 2023, como un avance en la diversificación geográfica del portafolio, lo que contribuye a la estabilidad de las inversiones y a la reducción de riesgos a largo plazo.

Para los próximos años, Fitch Ratings prevé que las tasas de ocupación de FIBRA Monterrey se ubiquen en torno al 96%, lo que es un nivel cercano al de 2022 y 2023, cuando el fideicomiso reportó tasas de 90.9% y 96.3%. Esto, en un contexto en el que la calificadora espera que el desempeño del sector de bienes raíces industrial mexicano se mantenga sólido, aumenta las perspectivas positivas para FIBRA Monterrey, ya que su enfoque en el sector industrial se alinea con la tendencia general del mercado. Sin embargo, Fitch Ratings advierte que ciertos riesgos, como la falta de infraestructura adecuada y el costo y disponibilidad de tierras, podrían frenar el crecimiento anticipado de la industria en México.

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