FIBRA Monterrey Acquires Portfolio of 8 Class A Industrial Properties in Nuevo Leon for $206.6 Million

FIBRA Monterrey, el fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA) enfocado en propiedades industriales y corporativas en México, cerró un acuerdo para adquirir un portafolio inmobiliario industrial valorado en aproximadamente 206.6 millones de dólares, antes de impuestos, costos y gastos de adquisición. Esta transacción incluye la compra de seis naves industriales construidas y dos más en construcción, todas de clase A en Nuevo León, con un área bruta rentable (ABR) conjunta de 186,105 metros cuadrados en terrenos con una superficie de 347,714 metros cuadrados.

Las propiedades, con una antigüedad promedio de menos de dos años, se localizan en cuatro parques industriales clave en Monterrey. De acuerdo con datos de SiiLA y de la compañía, el portafolio adquirido está ocupado completamente con un plazo remanente de 8.2 años a partir de la fecha de adquisición. Entre los inquilinos de las ocho propiedades que comprará FIBRA Monterrey destacan empresas de manufactura ligera, principalmente del sector automotor, que generan el 63% de los ingresos por arrendamiento del portafolio y que se encuentran pactados en dólares. El resto de los ingresos provienen del sector logístico, con una compañía líder en comercio electrónico de Latinoamérica (Mercado Libre) como arrendatario principal.

Es importante mencionar que la estructura de los contratos es triple neto (NNN), lo que significa que los inquilinos asumen los costos de mantenimiento, seguro e impuestos prediales. Según el fideicomiso, se estima que el ingreso operativo neto para los próximos 12 meses será de unos 15.1 millones de dólares. Asimismo, FIBRA Monterrey prevé liquidar un monto de 133.2 millones de dólares para mayo de 2024, correspondiente a la adquisición de las seis naves construidas. En cambio, las dos naves en construcción costarán 73.4 millones de dólares y serán liquidadas en el segundo trimestre de 2025, una vez que se completen y comience el pago de las rentas.

Aunque la más reciente transacción de FIBRA Monterrey aún está sujeta a condiciones legales y administrativas, ésta ya ha sido aprobada por el Comité Técnico del fideicomiso. Esta transacción destaca por su potencial económico y financiero, ya que la compañía prevé que impulse su plazo promedio de arrendamiento ponderado al ingreso (WALT) de 4.9 años a 5.6 años, incluyendo la potencial adquisición de "Aerotech" anunciada previamente.

Este paso refuerza el compromiso de FIBRA Monterrey de continuar expandiendo su portafolio de propiedades de inversión, enfocándose en la calidad de los activos, arrendatarios y arrendamientos en los mercados industriales más importantes de México.

Al cierre del cuarto trimestre de 2023, FIBRA Monterrey demostró un sólido crecimiento y diversificación en su portafolio, con 106 propiedades, 19 para uso de oficinas, 81 para uso industrial y seis para uso comercial, que abarcan 1,652,673 metros cuadrados de ABR, con una tasa de ocupación del 96.3%. Además de su portafolio actual, la compañía tiene amplio potencial para crecer, pues su reserva territorial alcanza los 882,723 metros cuadrados.

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