What’s in Store for Mexico’s Office Market? Vacancy Dynamics and Investment Opportunities 2024-2025

Cada mercado de oficinas en México presenta su propia historia. Entre el segundo y tercer trimestre de 2024, Querétaro y Monterrey registraron las mayores reducciones en su disponibilidad, con caídas de 38 y 17 puntos base, respectivamente. La Ciudad de México mostró una disminución más leve, de cinco puntos base, mientras que Guadalajara fue el único mercado en experimentar un aumento, con 24 puntos base adicionales. ¿Qué explica estas diferencias?

En la Ciudad de México, la estabilidad en las absorciones y una reducción en el nuevo inventario mantuvieron la disponibilidad en torno al 21.2%, en sintonía con la tendencia nacional. Monterrey, por su parte, prácticamente no sumó nuevo inventario, lo cual permitió que, a pesar de una absorción neta 3.8 veces menor que el trimestre anterior, la disponibilidad cayera a 17.7%, su nivel más bajo del año.

Querétaro, con una disponibilidad de 17.9%, experimentó absorciones estables frente al trimestre anterior. Aquí, la retención de inquilinos, combinada con una fuerte reducción en la entrega de nuevo inventario, favoreció la ocupación. En contraste, Guadalajara rompió con la tendencia nacional. A pesar de un repunte en la llegada de inquilinos, las salidas y el nuevo inventario —pausado en el segundo trimestre— elevaron la disponibilidad hasta superar el 18%, su nivel más alto desde el cierre de 2023.

La situación en los principales mercados de oficinas en México revela señales clave para quienes evalúan invertir o renegociar contratos de arrendamiento. La reducción en los espacios disponibles, impulsada más por una baja en el nuevo inventario que por una demanda robusta, indica que las empresas están siendo prudentes y buscan optimizar su ocupación. Para los inversionistas, este entorno refleja una fase de estabilidad y moderación en el corto plazo, donde el crecimiento sostenido puede requerir estrategias selectivas y un análisis meticuloso de riesgo y retorno. Para los inquilinos que buscan negociar, esta cautela empresarial abre la puerta a condiciones de arrendamiento potencialmente más flexibles, especialmente en mercados con más disponibilidad, como la Ciudad de México, donde la competencia entre propietarios favorece condiciones más adaptables y precios competitivos, creando oportunidades en un mercado cada vez más selectivo.

Para el año entrante, es probable que veamos un leve incremento en la disponibilidad durante el primer trimestre, impulsado por la ralentización en las absorciones y la liberación de espacios al vencerse ciertos contratos. Esta dinámica podría ajustar aún más las condiciones del mercado, en un entorno donde las presiones económicas globales pondrán a prueba la resiliencia del sector. Las altas tasas de interés, la persistencia de la inflación en algunas regiones, las fluctuaciones del tipo de cambio y una posible desaceleración del crecimiento mundial perfilan un 2025 marcado por la cautela. En este contexto, el mercado de oficinas en México avanzará lentamente, y las empresas, optimizando costos y priorizando la eficiencia, evaluarán rigurosamente sus decisiones de inversión.

Aún en este escenario de crecimiento moderado, México tiene la oportunidad de adoptar tendencias globales que ya ganan fuerza, mientras las empresas buscan maximizar la productividad de cada metro cuadrado y reducir costos operativos: modelos de ocupación flexible, áreas colaborativas y espacios de alta eficiencia. Este enfoque podría situar al mercado mexicano a la par de los estándares de los mercados más avanzados, donde los espacios de trabajo híbrido, los contratos adaptativos y la sostenibilidad ocupan un lugar prioritario en las decisiones corporativas.

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