1,000 Millones de m³ en México: Las Naves Industriales Tienen Más Espacio del que Miden

En el mercado industrial, más espacio no necesariamente significa más metros cuadrados. También puede significar más altura.

Tomemos por ejemplo dos naves de 20,000 metros cuadrados. Aunque ocupen la misma superficie, una puede contener mucho más espacio que la otra. Porque si la primera tiene ocho metros de altura, contiene unos 160,000 metros cúbicos. Y si la segunda alcanza 12 metros, contiene 240,000. Es decir, una dispone de 50% más volumen que la otra sin añadir un solo metro cuadrado.

Sin embargo, es la superficie, y no el volumen, la que normalmente se utiliza para dimensionar el mercado inmobiliario industrial.

En el caso de México, SiiLA reporta un inventario total de 108 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) industrial en los principales mercados del norte, centro y Bajío de clase A y B. Si consideramos los datos disponibles de altura, el promedio ponderado por superficie alcanza los 9.6 metros. Eso significa que cada metro cuadrado de ABR representa en promedio 9.6 metros cúbicos de espacio interior.

Si esa altura promedio se aplicara a todo el inventario monitoreado, los 107.7 millones de metros cuadrados representarían más de 1,000 millones de metros cúbicos. Y ese volumen puede cumplir funciones distintas dependiendo del uso del inmueble. En logística permite aprovechar el espacio vertical para almacenar mercancías; en manufactura puede alojar equipos, grúas e instalaciones asociadas a los procesos productivos; y en centros de datos, la dimensión vertical puede utilizarse para distribuir infraestructura y gestionar los flujos de aire necesarios para refrigerar los equipos¹.

Medir el volumen del mercado industrial no sólo permite dimensionar el espacio que existe dentro de las naves, sino también observar de qué manera está creciendo físicamente el mercado.

Entre las naves construidas entre 2023 y 2025, el crecimiento no ocurrió hacia arriba. La altura promedio ponderada por superficie pasó de 10.1 metros en 2023 a 9.9 metros en 2024 y 9.8 metros en 2025². Esto quiere decir que, al menos durante esos tres años, las nuevas construcciones no ganaron volumen mediante naves cada vez más altas, sino mediante la superficie que se fue incorporando.

Esto se observa con mayor claridad entre 2024 y 2025, cuando aumentó la superficie construida. En ese periodo, la superficie de las nuevas naves analizadas creció 35.1%, mientras su altura promedio ponderada disminuyó 1.6%. Como resultado, el volumen incorporado creció 33%, de 25.9 millones a 34.5 millones de metros cúbicos. Pero ese resultado todavía puede separarse para saber cuánto del crecimiento correspondió a cada dimensión. Según los cálculos de SiiLA REsource, al descomponer matemáticamente ese cambio, el aumento de la superficie representó 105.5% del crecimiento neto del volumen, mientras que la reducción de la altura restó 5.5%³. Esto no implica que el volumen haya crecido por encima de sí mismo, sino que, de haberse mantenido la altura, el aumento habría sido todavía mayor.

La estabilidad de las alturas recientes puede explicarse, en parte, porque las nuevas construcciones se han estandarizado alrededor de ciertos niveles, de acuerdo con Carla González, jefa de Investigación de SiiLA. El cambio sería más evidente al mirar varias décadas atrás. “Numerosas naves construidas durante la década de 1990 y principios de los 2000 tenían alturas menores que las actuales. Detrás de esa transformación confluyen distintos factores, desde los avances en las tecnologías de construcción hasta el crecimiento de la logística y el comercio electrónico y los requerimientos de ciertos procesos manufactureros”⁴, explicó González.

Los metros cuadrados, por tanto, siguen describiendo buena parte del crecimiento reciente del mercado industrial, pero no describen por sí solos todo el espacio que ese mercado contiene. Dos mercados con exactamente el mismo ABR pueden contener cantidades distintas de espacio interior, y una misma superficie puede ganar volumen sin extenderse horizontalmente. Esto significa que un mercado podría incorporar espacio sin que ese crecimiento apareciera como un solo metro cuadrado adicional de inventario, porque una nave se renta y registra por su superficie aunque el espacio que puede utilizar continúe varios metros por encima del piso.

Hoy, el mercado industrial se contabiliza en dos dimensiones, aunque físicamente exista en tres. Conoce más detalles de propiedades industriales en SiiLA SPOT o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

***

¹ U.S. Department of Veterans Affairs, “Infrastructure Standard for Telecommunications Spaces”, Version 4.0, 2023; U.S. Department of Energy, Federal Energy Management Program, “Best Practices Guide for Energy-Efficient Data Center Design”, revised March 2011.

² El cálculo considera las naves entregadas en cada año para las que SiiLA dispone tanto de ABR como de información de altura: 172 inmuebles en 2023, 149 en 2024 y 205 en 2025. La altura promedio de cada año fue ponderada por el ABR de cada inmueble.

³ La contribución de cada dimensión se calculó mediante una descomposición exacta del cambio en el volumen (V = ABR × altura), distribuyendo el término de interacción entre ambas variables. Entre 2024 y 2025, el efecto de la mayor superficie fue de aproximadamente 9.04 millones de m³ y el de la menor altura de −0.48 millones, para un aumento neto de 8.56 millones de m³. Los porcentajes corresponden a la participación de cada componente en ese cambio neto.

⁴ Entre otros factores asociados con la evolución de la altura de las naves industriales se encuentran las características y restricciones del terreno; la evolución de los sistemas de almacenamiento y racks; los equipos de manejo de materiales y sistemas automatizados; los requerimientos de protección contra incendios; y la evolución de las especificaciones de construcción industrial. Véanse CBRE, “Industrial Clear Height”; EUA, “Finding the Best Clear Height for Your Industrial Project”; y Link Logistics, “What Is Clear Height? A Guide to Warehouse Ceilings and Vertical Space”.