En el último año, la tasa de disponibilidad de oficinas en México cayó 15%. Al mismo tiempo, los precios bajaron casi 4% nominal y 8% real¹. ¿Cómo se explica que, mientras la ocupación mejora, los precios sigan cediendo?

Para entender esta aparente contradicción, hay que mirar más allá de los promedios y ubicar en qué momento del ciclo se encuentra cada mercado.

Aunque la tasa de disponibilidad nacional ronda el 16%, al hacer zum en los cuatro principales mercados surge un contraste revelador: en los dos con mayor disponibilidad —Ciudad de México y Querétaro, con 17% y 15%— la contracción fue menor al 20%; en cambio, en Guadalajara y Monterrey —con tasas de 10.5% y 13%— la caída superó el 30%.

Paralelamente, al observar los precios, el patrón cambia: en los mercados más dinámicos —Ciudad de México y Monterrey, con rentas cercanas al promedio nacional de 22 dólares por metro cuadrado— las caídas fueron inferiores al 5% nominal. Por el contrario, en Guadalajara y Querétaro —donde los precios promedian entre 17 y 22 dólares— la reducción superó ese umbral.

La relación entre disponibilidad y precios revela más que una simple ecuación de oferta y demanda: expone el grado de madurez de cada plaza.

En Guadalajara y Querétaro, donde el auge industrial de los últimos años impulsó el desarrollo de nuevas zonas corporativas, la demanda de oficinas ha repuntado, pero aún no alcanza la solidez suficiente para sostener rentas al alza. Por eso, aunque la desocupación cayó con fuerza, los precios también bajaron: no por debilidad, sino por competencia entre nuevos desarrollos y una base operativa todavía incipiente.

En contraste, Ciudad de México, su zona conurbada y Monterrey ya atravesaron el pico de absorción industrial que suele detonar la demanda corporativa. Se trata de dos de los principales polos económicos del país, donde la curva comenzó a estabilizarse antes, y aunque las rentas también cayeron, lo hicieron con mayor moderación, reflejando tanto resiliencia como cautela. En conjunto, el patrón es claro: el mercado no se está expandiendo con fuerza, sino reorganizándose, con velocidades distintas y precios que siguen respondiendo a la incertidumbre.

A esta lectura debe añadirse un matiz clave: la rotación de inquilinos.

En Ciudad de México, por ejemplo, la absorción bruta supera los 400,000 metros cuadrados anuales, pero la alta rotación de inquilinos reduce a la mitad la absorción neta, lo que modera su impacto real sobre la ocupación. Sin embargo, la escasa entrega de nuevo inventario actúa como contrapeso, conteniendo la disponibilidad y estabilizando los precios, que hoy operan más como palanca de negociación que como señal de expansión. Monterrey sigue una lógica similar, aunque con volúmenes menores —por debajo de los 100,000 metros cuadrados anuales—.

Ese delicado equilibrio entre entradas y salidas se refleja con claridad en algunas de las transacciones más visibles del último año. Mientras Crown Holdings y Grupo Gigante absorbieron más de 23,000 metros cuadrados en el otrora Corporativo Axtel y en la Torre II de Miyana, Neoris y la Fiscalía General de la República liberaron más de 32,000 metros cuadrados en el Edificio Gris y en la Torre Glorieta. El saldo neto confirma que incluso los movimientos más vistosos pueden diluirse en un mercado aún en reacomodo.

En Guadalajara, las absorciones también rebasan con holgura al nuevo inventario, pero el ritmo de rotación limita su efecto neto. Esto explica por qué, pese a la caída en la disponibilidad, las rentas no logran repuntar. En Querétaro, en cambio, la dinámica es más estable: la absorción bruta también supera a la entrega, pero con menor rotación, lo que permite que la ocupación avance de forma más sostenida y que los precios se corrijan de forma gradual.

Al final, empero, lo que emerge no es una recuperación lineal, sino un mapa de transiciones asincrónicas: algunos mercados ya se consolidan, otros apenas inician su corrección, y todos —sin excepción— ajustan precios con la cautela de quien sabe que el ciclo aún no concluye.

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¹ Cálculo basado en una inflación anual de 4.32% al cierre de junio de 2025, según INEGI. El ajuste se realizó utilizando la fórmula de deflación: Precio real = Precio nominal / (1 + inflación anual).