En Reynosa, la manufactura manda. Genera ocho de cada diez empleos, produce un tercio del ingreso regional y ocupa casi la mitad del espacio industrial. Pero algo cambió: por cada metro cuadrado que se ocupó en el último año, se desocuparon dos; y por cada empresa manufacturera que entró, salieron tres. ¿Qué pasa en Reynosa? ¿Está perdiendo fuerza su motor principal o solo se está reconfigurando para lo que viene?

A primera vista, el panorama no alarma. Los subsectores más grandes —como el automotor y el de bienes de capital— crecieron entre uno y cuatro por ciento en un año. Otros se mantuvieron estables. Pero esa calma superficial esconde fracturas: tres industrias clave —empaques, química y manufactura general— recortaron su espacio hasta en 14% en el mismo periodo, según SiiLA.

El patrón no sugiere un éxodo, pero sí un reacomodo. De la decena de empresas que liberaron espacio, la mitad se quedó en Reynosa con menos metros cuadrados; la otra mitad salió del mercado que hoy concentra casi 100 manufactureras. Mientras tanto, nuevos inquilinos —sobre todo de servicios empresariales y públicos— comenzaron a llenar los huecos. No son del mismo perfil, ni tienen las mismas necesidades, pero llegan con otra lógica: más ligera, más móvil.

Ese reacomodo no es solo de empresas, también de metros. Se liberan naves pequeñas de clase B; se ocupan espacios medianos de clase A. Superficie más eficientes, mejor ubicadas. Hoy, la demanda se concentra en Puente Pharr y el submercado Oeste —ambos a menos de veinte minutos del cruce con Texas— donde el acceso pesa más que el tamaño.

La pregunta es por qué. ¿Qué empuja a las empresas a reducir espacio o a mudarse a otra zona? Parte de la respuesta está en la reorganización interna: procesos más automatizados, cadenas más cortas, plantas más compactas. Otra parte está en la competencia entre mercados, ya que Reynosa no solo compite consigo misma, sino con otros mercados del norte de México —Matamoros, Nuevo Laredo, Monterrey— y con polos industriales de Chihuahua, Coahuila y el Bajío. Todos quieren lo mismo: cercanía con Estados Unidos, infraestructura funcional, seguridad y reglas claras para invertir.

Pero incluso los mercados mejor preparados no controlan todo el tablero. Los ajustes fiscales, los nuevos aranceles, la volatilidad política en Estados Unidos y la sombra de una renegociación del T-MEC pesan cada vez más en las decisiones inmobiliarias.

Por eso, el reacomodo no es exclusivo de la manufactura. En el último año, sectores como tecnología, bienes de consumo y logística también redujeron su ocupación hasta en un 10%, impulsando la tasa de disponibilidad general en Reynosa por encima del 7%. Parte de esa cifra se explica por la entrega de nuevos edificios especulativos; el resto, por una pausa cuyo origen aún es incierto.

Aun con estas señales de ajuste, Reynosa no ha perdido su posición estratégica. En 2024, sus ventas internacionales crecieron más de 10%, y su papel como nodo exportador hacia Estados Unidos —con un superávit comercial cercano a los 290 millones de dólares— sigue siendo clave. No es un mercado que se apague, sino uno que está probando nuevas formas de sostener su peso.

Sin embargo, quizá lo que deja ver Reynosa no es un retroceso, sino una advertencia.

En un entorno marcado por la competencia regional, la incertidumbre geopolítica y la cautela económica, incluso los mercados más sólidos se están moviendo con más mesura. La demanda se enfría, la rotación se acelera y la absorción neta fue negativa al arranque del año. No es el fin de la historia industrial de Reynosa, pero sí un capítulo que los desarrolladores deberán leer con atención, pues un ajuste, incluso leve, puede marcar la diferencia entre aprovechar el siguiente ciclo o quedarse atrás.

En tiempos como estos, crecer no es lo difícil. Lo difícil es saber cuándo hacerlo y dónde. Para conocer más tendencias que marcan el mercado inmobiliario industrial en México, visita SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.