El anuncio de la construcción de la planta en marzo de 2023 disparó el precio de mercado para renta y la tierra en Monterrey, fenómeno conocido como el “efecto Tesla”. Sin embargo, este no fue el único factor en juego. Desde antes del anuncio, el mercado industrial de Monterrey ya mostraba incrementos en las rentas, impulsados por una creciente demanda de espacios industriales y un inventario reducido. Esta situación resultó en una caída en las tasas de disponibilidad tanto en Monterrey como en los principales mercados industriales del país.

Más de 16 meses después de este anuncio, el mercado industrial en México experimenta una realidad distinta. En general, el dinamismo del mercado industrial durante la primera mitad de 2024 fue más lento que en el mismo periodo de 2022 y 2023. Factores como la saturación de la red eléctrica, las elecciones en México y Estados Unidos, y la próxima renegociación del tratado de libre comercio entre México, Canadá y Estados Unidos han disminuido el ritmo de absorción en mercados como Ciudad Juárez, Ciudad de México, Monterrey y Tijuana.

A esta disminución en la demanda se suma un aumento en los niveles de construcción, siendo el primer semestre de 2024 el más alto en cuatro años, superando por primera vez en este periodo el nivel de absorciones. Esto ha incrementado la tasa de disponibilidad, que había estado disminuyendo desde mediados de 2020 hasta finales de 2023.

México sigue siendo un destino atractivo para la inversión gracias a su política exterior favorable, sus 14 tratados de libre comercio con más de 50 países, y la estabilidad y fortaleza de sus instituciones, que son cruciales para mantener la confianza de los inversionistas.

Aunque la política interior de México será un factor determinante para su atractivo a largo plazo, las condiciones actuales indican que el país sigue siendo un lugar propicio para la inversión extranjera. En un contexto global donde las tensiones políticas pueden desincentivar inversiones en otros países, México ofrece un ambiente más estable y favorable para los negocios, ya sea por sus condiciones macroeconómicas, su sólida relación comercial con Estados Unidos, sus incentivos fiscales regionales, sobre todo en el norte del país, y la solidez de su sector inmobiliario industrial. Este sector se beneficia particularmente de la tendencia del nearshoring, ya que las empresas buscan acercar sus cadenas de suministro a mercados clave como Estados Unidos, mitigando riesgos y reduciendo costos operativos.

Si bien es cierto que la suspensión temporal de la construcción de la fábrica de Tesla en Monterrey ha generado incertidumbre, no es un indicador definitivo de una disminución en el atractivo de México para la inversión extranjera. Esto se debe a que, por un lado, la producción actual de vehículos eléctricos representa una proporción limitada del sector automotor mexicano y, por otro, se espera que esta proporción gane fuerza en los próximos años, especialmente en un contexto donde empresas de vehículos chinas buscan instalarse en el país para competir con compañías estadounidenses y europeas.

Actualmente, entre el 3% y el 4% de los vehículos ligeros fabricados en México son eléctricos e híbridos, según datos del INEGI. Sin embargo, para 2030, la Industria Nacional de Autopartes (INA) estima que la producción de vehículos eléctricos, como proporción de la manufactura total de vehículos en México, equivalga al 23.9%.

Esta proyección subraya una tendencia significativa: la transición hacia la electrificación en la industria automotriz mexicana. El incremento en la producción de vehículos eléctricos no solo transformará el paisaje manufacturero, sino que también impulsará la demanda de infraestructura y servicios relacionados, beneficiando a sectores como el inmobiliario industrial y la logística. En este contexto, la robustez del sector inmobiliario industrial mexicano, apoyada por el nearshoring y los incentivos fiscales, seguirá atrayendo inversiones y fomentando el crecimiento económico a largo plazo. Así, aunque la decisión de Tesla puede parecer un contratiempo, las perspectivas de México en la industria automotriz eléctrica y en el mercado de inversiones en general siguen siendo prometedoras.

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