Los Centros Comerciales en México Están Más Ocupados, Pero No Porque la Demanda Sea Récord
- La disponibilidad en centros comerciales de México cae, aunque la absorción sigue lejos de sus máximos. Influyen la construcción y las desocupaciones.
En el tercer trimestre de 2026, en los principales mercados de centros comerciales del país —Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey— se ocuparon más espacios de los que se desocuparon y se entregaron relativamente pocos nuevos. Como resultado, la disponibilidad disminuyó a 6.7%, uno de sus niveles más bajos en seis años.
Según datos de SiiLA, en el periodo se absorbieron cerca de 48,000 metros cuadrados, frente a aproximadamente 12,000 metros cuadrados que dejaron de estar ocupados, mientras que se entregaron poco más de 22,500 metros cuadrados. Así, por cada metro cuadrado que se desocupó, se absorbieron cuatro, y por cada uno que se construyó, se absorbieron poco más de dos.
Estos resultados representan una mejoría considerable respecto al mismo trimestre de 2025, considerando que la absorción bruta fue 24% mayor y la neta aumentó casi 2.6 veces, lo que sugiere que la fortaleza del mercado no depende únicamente de atraer constantemente nuevos inquilinos, sino también de una menor rotación. En un entorno de oferta limitada, esta combinación podría permitir a los propietarios aprovechar mejor sus inversiones existentes y fortalecer su posición al negociar con los arrendatarios.
Dicha posibilidad coincide con la evolución de los precios. Entre el tercer trimestre de 2025 y el mismo periodo de 2026, las rentas solicitadas en los tres mercados aumentaron 4.3% en términos reales, una vez descontada la inflación, mientras que tan solo entre el segundo y el tercer trimestre de este año crecieron 3.1%. Aunque estos incrementos no necesariamente reflejan los precios a los que se cierran los contratos, sí muestran que los propietarios están ofreciendo sus espacios a precios cada vez mayores conforme disminuye la superficie disponible.
En este contexto, la pregunta de fondo es si estamos ante una recuperación extraordinaria de la demanda de espacios comerciales o si la disponibilidad está disminuyendo, principalmente, porque se construye menos y los inquilinos desocupan menos superficie.
Los datos históricos apuntan más hacia la segunda explicación. En 2022, los centros comerciales de los tres mercados registraron su mayor absorción bruta desde que SiiLA comenzó a monitorearlos, con aproximadamente 671,000 metros cuadrados, a la par que las nuevas construcciones sumaron cerca de 383,000 metros cuadrados. Desde entonces, tanto la absorción como la incorporación de nuevos espacios han disminuido, aunque a ritmos muy distintos.
Llegado 2024, la absorción bruta todavía superó los 337,000 metros cuadrados y las entregas se redujeron a unos 51,000. Un año después, se absorbieron aproximadamente 312,000 metros cuadrados y apenas se entregaron 3,000. Así, entre 2022 y 2025, la absorción bruta disminuyó 53%, mientras que las nuevas entregas se redujeron más de 99%. A esa reducción de la oferta se suma otro cambio que resulta especialmente visible en 2026.
Al comparar el tercer trimestre de este último año con el mismo periodo de 2025, se observa que el 57% del incremento de la absorción neta se explica por la disminución de las desocupaciones, mientras que el 43% restante corresponde al aumento de la absorción bruta¹. Es decir, aunque hubo más superficie absorbida, la mayor parte de la mejora provino de que los inquilinos dejaron libres menos metros cuadrados.
Lo anterior implica que los propietarios podrían mantener una ocupación elevada sin necesitar una recuperación extraordinaria de la absorción bruta. Al mismo tiempo, la menor incorporación de nuevos espacios y la reducción de la superficie que regresa al mercado podrían contribuir a sostener sus expectativas de renta, aun cuando la demanda permanece lejos de su máximo histórico, registrado precisamente en el tercer trimestre de 2022.
Para conocer más sobre la evolución de la disponibilidad, la absorción y las rentas en los principales mercados de retail de México, consulta SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
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¹ Que se desocupe menos superficie no significa necesariamente que los mismos establecimientos estén renovando sus contratos o permaneciendo más tiempo, sino únicamente que, durante el periodo analizado, dejaron libres menos metros cuadrados.
