Más Allá de Saturno. Next Elige Entre Comprar y Desarrollar
- Comprar una nave terminada o desarrollar una nueva compiten por el mismo capital dentro del modelo de crecimiento de FIBRA Next.
FIBRA Next confirmó en octubre la adquisición de dos propiedades industriales en el Estado de México que incorporarán cerca de 500,000 metros cuadrados de área bruta rentable a su portafolio, aunque casi seis de cada 10 todavía tienen que construirse. Por ahora, 207,000 metros cuadrados están arrendados y los 293,000 restantes serán desarrollados dentro del propio fideicomiso.
La operación, denominada Saturno, contempla una inversión total de alrededor de 11,550 millones de pesos entre adquisición y desarrollo. Sin embargo, la información publicada no detalla cómo se estructuran la transferencia y los pagos correspondientes a la superficie por desarrollar. Tampoco precisa quién ejecutará las obras, por lo que desarrollar esos metros dentro del fideicomiso no implica que éste vaya a construirlos directamente, aunque la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículo 187, primer párrafo y fracción II) contempla expresamente que los fideicomisos inmobiliarios adquieran o construyan propiedades destinadas al arrendamiento, así como que otorguen financiamiento para esos fines.
Una mecánica que separa el desarrollo de la recepción final del inmueble ya aparece, en cambio, en otros proyectos de Next. Es el caso de Olimpo, un proyecto industrial en Guadalajara, donde el fideicomiso reservó 1.3 millones de CBFIs para continuar el desarrollo, comercialización y estabilización de su etapa 2a. Los certificados fueron entregados en enero de 2026, cuando las propiedades fueron aportadas a FIBRA Next y, en consecuencia, a NEXT Properties. Al cierre de 2025, Next mantenía además un compromiso para continuar el desarrollo de aproximadamente 88,780 metros cuadrados de Olimpo 2b y había reservado otros 1.35 millones de CBFIs, que debían entregarse una vez que la propiedad fuera recibida construida y apta para comercialización. Esto muestra que Next puede comprometer recursos para desarrollar un inmueble antes de recibir la propiedad terminada y de entregar la contraprestación.
La Estrategia Híbrida de FIBRA Next
Más allá de cómo se estructure cada operación, adquisición y desarrollo compiten por el capital que Next destina a crecer. Mientras que en la compra de propiedades que ya generan rentas FIBRA Next busca tasas de capitalización superiores al 8%, en los proyectos por desarrollar apunta a rendimientos sobre costo mayores al 10%. Pero para incorporar nueva superficie mediante desarrollo no necesita comprar años antes toda la tierra que podría utilizar, ya que su relación con e-Group le da acceso preferente a una amplia reserva de suelo industrial. Next puede entonces comprometer capital en un proyecto cuando existe una oportunidad concreta y, una vez terminado y arrendado, buscar capturar el valor generado durante ese proceso. El propio FIBRA calcula que, por cada 100 millones de dólares invertidos en desarrollo, el inmueble podría alcanzar un valor de 133 millones una vez estabilizado. Los 33 millones adicionales no serían así un rendimiento anual, sino cuánto estima Next que el valor del inmueble terminado y produciendo rentas podría superar el capital invertido en desarrollarlo.
La comparación entre ambas alternativas aparece dentro de la propia operación Saturno. La parte ya estabilizada fue valuada a una tasa de capitalización de 7.25%, mientras que la superficie por desarrollar apunta a un rendimiento sobre costo de 10.35%, una medida que relaciona los ingresos operativos esperados una vez estabilizado el inmueble con la inversión necesaria para desarrollarlo. Una combinación similar aparece en Triple Home Run, otra adquisición realizada este año, en la que las propiedades estabilizadas fueron adquiridas a una tasa de 7.75% y los proyectos por desarrollar apuntan a un rendimiento sobre costo de 10.25%.
Cuando Desarrollar Compite con Comprar
La escala potencial del modelo supera incluso el tamaño actual de FIBRA Next. Al cierre del segundo trimestre, el fideicomiso operaba alrededor de 7.75 millones de metros cuadrados, mientras que la reserva de terrenos de e-Group a la que tiene acceso ofrece capacidad para desarrollar aproximadamente 12.2 millones adicionales. Eso equivale a cerca de 1.6 veces toda la superficie que Next ya tenía en operación. El acceso a esa tierra no significa, sin embargo, que la compañía pretenda desarrollarla toda ni hacerlo al mismo tiempo. Su estrategia establece que los activos en desarrollo permanezcan por debajo del 10% del portafolio, precisamente para limitar cuánto capital queda colocado en propiedades que todavía no producen rentas.
Ese límite también acota una exposición distinta a la de comprar propiedades estabilizadas, pues los proyectos en desarrollo comprometen capital antes de que se conozcan los ingresos que finalmente producirán los inmuebles. El rendimiento esperado debe, por ello, compensar las incertidumbres asociadas con su terminación, arrendamiento y estabilización para resultar atractivo frente a la alternativa de adquirir propiedades que ya generan rentas.
La elección entre ambas alternativas importa más allá de Next porque puede cambiar cómo se asigna el capital inmobiliario. Si el precio de las propiedades terminadas aumenta y disminuye el rendimiento que ofrece comprarlas, un propietario con capacidad de desarrollo puede encontrar más atractivo destinar su capital a desarrollar nuevos inmuebles.
Esa comparación aparece también en otros FIBRAs. FIBRA Macquarie, por ejemplo, mantenía en 2024 un objetivo de rendimiento sobre costo de entre 9% y 11% para sus desarrollos industriales, mientras su administración situaba las tasas de capitalización de propiedades estabilizadas entre aproximadamente 6.5% y 7.5%, dependiendo del mercado. La compañía señalaba entonces que históricamente el diferencial había rondado entre 200 y 300 puntos base.
En ese escenario, el precio de las naves existentes no sólo determinaría cuánto paga un comprador por ellas, sino también cuándo comienza a resultarle más atractivo desarrollar otras.
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