Industrial CDMX: ¿Qué Hay Detrás de la Desaceleración de Absorciones y Nuevo Inventario, y Cuáles Serán sus Efectos?

El inventario especulativo, que representó el 14% del nuevo inventario en la primera mitad del año, y el aumento en el tamaño promedio de las naves, estimado en 30,000 metros cuadrados, también han contribuido a ralentizar las entregas. Esto ha frenado las absorciones brutas, aunque no las absorciones en propiedades prearrendadas, que tienden al alza debido a las entregas anticipadas de nuevo inventario en el segundo semestre.

La desaceleración en la entrega de inventario, especialmente en regiones como Arco Norte, Iztapalapa-Tláhuac y Zumpango-Nextlalpan, donde la rotación es mínima y no hay propiedades disponibles, ha ralentizado la ocupación, reflejando las tensiones actuales del mercado. En general, la absorción bruta, que mide la entrada de inquilinos, y la absorción neta, que mide el equilibrio entre entradas y salidas de inquilinos, fueron 66% y 91% menores que en la primera mitad de 2023.

En cuanto a la absorción neta, cabe destacar que los niveles de rotación y ocupación tienden a equilibrarse en la zona conurbada del Valle de México. En este mercado con sobredemanda, el escaso nuevo inventario que entra tiende a estar prearrendado o a ocuparse rápidamente. Esto ha mantenido la absorción bruta en niveles positivos, incluso durante la pandemia y en ciclos recesivos como el de 2023.

Los datos analizados indican que, en 2024, el mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México y su área metropolitana se encuentran en una fase de transición, marcada por una oferta limitada y una demanda sostenida.

A pesar de los desafíos, la tasa de disponibilidad ha aumentado ligeramente durante dos trimestres consecutivos, alcanzando niveles cercanos al 1.7%. Esto se debe, en parte, a la conclusión de algunos proyectos en proceso, la liberación de grandes pero limitados espacios por parte de inquilinos que han dejado sus instalaciones, y la presencia de inventario especulativo.

Además, la incertidumbre económica ha llevado a algunas empresas a posponer sus planes de expansión, lo que ha dejado más espacio temporalmente disponible en submercados como Huehuetoca y Naucalpan, donde las tasas de disponibilidad son más elevadas. Sin embargo, la alta demanda podría absorber rápidamente este espacio adicional, manteniendo la presión sobre el mercado en el corto plazo.

El mercado inmobiliario industrial en Ciudad de México enfrenta un período de transición caracterizado por una oferta limitada y una demanda sostenida, lo que ha generado tensiones en la ocupación y en la entrega de nuevo inventario. A pesar de los desafíos, como la escasez de terrenos y la desaceleración en las entregas, la resiliencia del mercado se refleja en la capacidad de adaptación ante la incertidumbre económica y en las perspectivas optimistas a mediano plazo.

Con un pipeline robusto de más de cuatro millones de metros cuadrados de aquí a 2026, y una alta demanda que podría absorber rápidamente cualquier nuevo inventario disponible, el sector industrial en Ciudad de México parece bien posicionado para continuar su crecimiento. Sin embargo, la competencia por los espacios disponibles podría intensificarse, impulsando un incremento en los precios de renta y mayores exigencias en los desarrollos futuros.

A medida que avance el año, la capacidad de los desarrolladores para entregar nuevo inventario será crucial para aliviar las tensiones actuales y mantener el equilibrio en el mercado.

En este contexto, no sólo será esencial responder a la demanda inmediata, sino también anticipar y moldear las tendencias que darán forma al mercado industrial en los próximos años. Los desarrolladores y actores clave deberán enfocarse en la innovación y la sostenibilidad para mantenerse competitivos en un mercado que se enfrenta a importantes transformaciones estructurales. Estos cambios, impulsados por la creciente demanda de eficiencia energética, la automatización de procesos y la necesidad de flexibilidad en los espacios industriales, están redefiniendo las expectativas del mercado y dictarán el éxito de quienes logren adaptarse y liderar estas tendencias.

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