Macquarie Apuesta por la Energía en una Frontera Industrial con Restricciones

En 2026, el nearshoring dejó de ser una carrera por ocupar naves disponibles y se convirtió en una disputa por asegurar capacidad futura. En Tijuana, esa lógica ya se materializa: FIBRA Macquarie adquirió 124 hectáreas con acceso garantizado a 90 megawatts de energía, el insumo que hoy condiciona la expansión industrial en la frontera.

Esa capacidad no es un dato técnico. Puede habilitar múltiples naves de manufactura intensiva o centros logísticos de gran escala en un estado donde las nuevas conexiones eléctricas enfrentan restricciones y tiempos de aprobación prolongados, mientras subestaciones en la región operan ya entre 89% y 99% de su capacidad, según han reconocido autoridades locales. En ese entorno, asegurar energía es asegurar viabilidad operativa desde el primer día.

La transacción, valuada en 113.8 millones de dólares y estructurada en pagos a lo largo de tres años, apunta a una estrategia de ciclo largo alineada con la absorción efectiva del mercado, no con expectativas especulativas. El proyecto, que se desarrollará por etapas y contempla un rendimiento estabilizado estimado entre 9% y 11% sobre el costo, permite incorporar nueva oferta conforme se consolide la demanda.

En términos de área bruta rentable, el terreno ofrece un potencial de hasta 3.4 millones de pies cuadrados (aproximadamente 316,000 m²), con desarrollos previstos bajo un estándar mínimo LEED Gold, lo que lo coloca entre los proyectos de mayor escala en la historia del fideicomiso. Tras la adquisición, la reserva industrial desarrollable de FIBRA Macquarie asciende a cerca de 8.5 millones de pies cuadrados, concentrada principalmente en el norte del país, con presencia adicional en la zona metropolitana del Valle de México y Guadalajara.

El predio se ubica en Boulevard 2000, dentro del submercado industrial La Presa, el segundo más grande de Tijuana con más de 1.6 millones de m² construidos, según SiiLA.

Con una disponibilidad ligeramente superior al 3%, La Presa se mantiene como uno de los submercados más ajustados de Tijuana. Sin embargo, tras el pico expansivo de 2022, la absorción bruta pasó de 148,515 m² a 31,115 m² en 2025, mientras la entrega de nuevo inventario también se desaceleró. Esa contracción, sumada a una mayor rotación, llevó la absorción neta a terreno negativo el año pasado. Aun así, las rentas se mantuvieron estables, con incrementos cercanos al 3% anual, lo que sugiere que el ajuste responde más a una normalización del ritmo de demanda que a un deterioro estructural.

En ese escenario, más que ampliar inventario inmediato, el movimiento modifica la posición relativa del FIBRA dentro de un mercado donde la infraestructura comienza a ser la principal barrera de entrada. El riesgo, sin embargo, deja de estar en la colocación coyuntural y se traslada al timing y a la disciplina de ejecución: entrar durante una fase de desaceleración permite fijar condiciones de desarrollo sin la presión de un mercado sobrecalentado, mientras la estabilidad en rentas sugiere que la base estructural de demanda permanece intacta.

Así, la operación no solo reconfigura la exposición del fideicomiso, sino que profundiza una diferenciación en el mercado industrial fronterizo, donde no todos los desarrolladores podrán competir bajo las mismas condiciones cuando la expansión dependa de infraestructura previamente asegurada. En esa lógica, la siguiente fase del ciclo no premiará únicamente la capacidad de construir, sino la de anticipar restricciones e incorporarlas en la estructura de capital antes de que se reflejen en los precios del mercado.

Para saber más del desempeño de los FIBRAs en México, consulta SiiLA FIBRA Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.