Naves Industriales en Tijuana: ¿Por Qué son Hasta 61% Más Pequeñas que en Otras Regiones del Norte de México?

Las naves industriales de Tijuana son más pequeñas que en otros mercados industriales del norte de México. En esta localidad, una nave promedio tiene 10,500 metros cuadrados de área bruta rentable (ABR). Este tamaño es entre 9% y 61% menor que en regiones como Saltillo, Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa y Mexicali, donde las propiedades industriales promedian entre 11,500 y 17,000 metros cuadrados.

El tamaño de las naves industriales en Tijuana podría estar ligado a varios factores, como la disponibilidad y disposición de terrenos, los costos y tecnologías de construcción, la demanda del mercado, las normativas locales y la proximidad a la frontera con Estados Unidos.

Uno de los elementos más distintivos y desafiantes de Tijuana es su topografía. Los datos del INEGI sugieren que su ubicación, en las faldas de la Sierra de Baja California, le otorgan un terreno montañoso caracterizado por una serie de cañones, lomas y barrancos que dificultan el desarrollo urbanístico. A diferencia de otras regiones, como Monterrey y Saltillo, que también tienen terrenos montañosos pero cuentan con más espacio plano para la expansión urbana, Tijuana debe enfrentar desafíos adicionales debido a su terreno abrupto y fragmentado, lo que complica la planificación y construcción de infraestructura.

La limitada disponibilidad de terrenos adecuados para uso industrial se ha visto agravada por la alta demanda de espacios. Según SiiLA, Tijuana tiene una de las tasas de disponibilidad más bajas entre los mercados del norte. Aunque la disponibilidad comenzó a repuntar en 2023 gracias a significativas incorporaciones de inventario, su nivel actual, por debajo del 2%, sigue siendo uno de los más restringidos a nivel nacional. A mediano plazo, conforme la ocupación ajuste la oferta, es posible que la disponibilidad vuelva a los niveles observados entre 2021 y 2022, que estuvieron por debajo del 1%.

Es importante señalar que las limitaciones en la disponibilidad de terrenos y la escasez de espacios disponibles han configurado la oferta de naves industriales en Tijuana. Históricamente, los desarrolladores han adaptado sus proyectos, optando por ofrecer naves industriales de menor tamaño para maximizar el uso del suelo disponible y satisfacer la demanda del mercado. No obstante, esta tendencia se ha ido revirtiendo en los últimos cinco años, con la entrega de naves cada vez más grandes. Este cambio refleja un esfuerzo por parte de los desarrolladores para atender la creciente demanda y la evolución del mercado, permitiendo un uso más eficiente y expansivo del suelo industrial disponible. Un ejemplo es la nave Prisma III en el Parque Industrial Pacífico, que fue entregada en 2022 y que cuenta con un ABR de más de 56,500 metros cuadrados.

El desarrollo de naves más grandes está relacionado con técnicas de construcción más avanzadas, como el tilt-up, que permite edificar en terrenos complicados y fragmentados o incluso aumentar la altura de los techos para almacenamiento sin aumentar costos o comprometer la estabilidad del inmueble. Las innovaciones también incluyen mejoras de infraestructuras existentes para facilitar el uso de terrenos considerados poco aptos para el desarrollo industrial.

Por otro lado, las industrias asentadas en Tijuana podrían haber favorecido la oferta de espacios relativamente más pequeños. Los datos de SiiLA y de la Secretaría de Economía indican que esta región se enfoca en las manufacturas, especialmente de los sectores electrónico, de bienes de capital, salud, y de vehículos y partes, que ocupan el 45% del ABR industrial.

Sin embargo, por sí solo, este factor no explica la peculiaridad de las naves industriales en Tijuana, ya que, en otros mercados con perfiles empresariales muy similares, como Ciudad Juárez y Reynosa, las naves promedio son entre un 24% y un 28% más grandes en comparación.

Incluso la cercanía a la frontera con Estados Unidos, que hace de Tijuana un punto clave para el comercio transfronterizo y que, por consiguiente, puede favorecer el asentamiento de compañías que prefieren fábricas más eficientes y competitivas en la distribución de mercancías, no sería suficiente para explicar la situación, ya que regiones como Ciudad Juárez y Reynosa también limitan con Estados Unidos y, sin embargo, tienen naves industriales de mayor tamaño.

No obstante, la combinación de desafíos topográficos, una oferta acotada de terrenos para uso industrial y una alta demanda de inmuebles, junto con las particularidades del mercado industrial local y factores macroeconómicos como la inflación general en la zona, cuyo incremento acumulado en los últimos cuatro años fue 16% más pronunciado que el promedio nacional, contribuyen a que las naves industriales promedio en Tijuana sean más pequeñas en comparación con otras regiones del norte de México.

La situación en Tijuana tiene varias implicaciones. Aunque el tamaño de las naves puede limitar la capacidad de expansión de algunas empresas e incluso aumentar algunos costos operativos, las restricciones de espacio pueden incentivar la optimización de operaciones y fomentar la innovación y la eficiencia en el uso del espacio. Por estas y otras razones, este mercado industrial presenta retos y oportunidades que lo hacen único a nivel regional y nacional.

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