¿Qué Tan Bien Conoce México sus Propios Inmuebles?

En los principales mercados del norte, centro y Bajío de México existen cerca de 8,500 naves industriales, edificios de oficinas y centros comerciales de clase B o superior, según datos de SiiLA. Cada uno existe físicamente en un punto del territorio, pero también dentro de distintas capas de información: tiene un propietario, una superficie, un valor, un uso permitido, coordenadas, licencias y una relación con la planeación de su ciudad.

El problema es que esas capas no necesariamente hablan entre sí. La distancia entre la información jurídica y física de un mismo inmueble permite dimensionarlo. En 2022, la proporción de predios vinculados entre los Registros Públicos de la Propiedad y los catastros era muy desigual: mientras Yucatán alcanzaba 100%, Jalisco, Sonora, Hidalgo, Puebla y San Luis Potosí se encontraban por debajo del 5%¹.

Para el mercado inmobiliario, esa fragmentación tiene consecuencias que van más allá de un trámite. La información sobre propiedad, características físicas, valor, usos permitidos y regulación forma parte de las decisiones para comprar, financiar, valuar o desarrollar un inmueble. Cuando esas capas se encuentran separadas, también lo está una parte de la información necesaria para tomar esas decisiones.

México lleva años intentando cerrar esa brecha. Sólo en 2025, la Sedatu destinó 88 millones de pesos a proyectos estatales y municipales de digitalización catastral mediante el Programa de Modernización de los Registros Públicos de la Propiedad y Catastros. Para febrero de 2026, la dependencia reportaba avances en 25 proyectos, de los cuales diez habían concluido. El proceso, sin embargo, continúa. Todavía en agosto de 2026, la Sedatu informó que trabajaba con la Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones para homologar marcos normativos que facilitaran la compartición de información entre instituciones, señal de que la interoperabilidad registral y catastral sigue siendo un proceso en construcción.

El objetivo no es sólo convertir expedientes en archivos digitales, sino relacionar información que hoy puede encontrarse dispersa. El cambio de fondo es que el inmueble pueda convertirse en el punto de encuentro de datos que distintas instituciones producen por separado.

Para el real estate comercial, lo que eso significa puede observarse en una tarea cotidiana: el due diligence. Antes de comprar, financiar o desarrollar un activo, parte del trabajo consiste precisamente en reconstruir y contrastar información sobre el inmueble entre distintas fuentes. La interoperabilidad no sustituye esa revisión ni elimina el riesgo, pero puede reducir el tiempo y esfuerzo necesarios para saber qué se está evaluando antes de comprometer capital.

Pero la utilidad no termina en verificar un activo. Cuando la información puede relacionarse a escala territorial, también cambia la pregunta que puede hacerse sobre dónde invertir. Para un desarrollador industrial, por ejemplo, no basta con saber dónde existe tierra. Importa identificar qué suelo reúne al mismo tiempo las condiciones jurídicas y urbanísticas para convertirse efectivamente en inventario.

La misma lógica cambia según el activo. En oficinas puede ayudar a conocer mejor el parque existente; en retail, a relacionar las características de una ubicación con lo que puede desarrollarse en ella. Pero en todos los casos aparece una misma condición: antes de que un inmueble pueda ser evaluado como una oportunidad de inversión, tiene que poder conocerse como tal. La infraestructura de información es, en ese sentido, parte de la infraestructura del propio mercado inmobiliario.

Eso introduce otra dimensión para medir la madurez inmobiliaria, ya que dos mercados con un inventario físico semejante pueden ofrecer condiciones distintas para evaluar una inversión si en uno resulta más fácil conocer lo que existe y relacionar la información que lo describe. Y vista así, la interoperabilidad no aumenta por sí misma el inventario ni crea demanda, pero puede ampliar la parte del mercado que resulta legible para quien debe tomar una decisión sobre él. Porque el capital no sólo necesita oportunidades; necesita poder identificarlas, compararlas y entender sus riesgos.

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¹ Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), Informe de Resultados del Sistema Integral para la Gestión de Información Registral y Catastral (SIGIRC) 2022, mayo de 2023, p. 8.