FIBRA Prologis Adquiere el 77% de FIBRA Terrafina y Consolida el Portafolio Industrial Más Grande Administrado por un Fideicomiso en México

FIBRA Prologis completó la adquisición mayoritaria de FIBRA Terrafina, consolidando así su liderazgo en el mercado inmobiliario industrial mexicano. Con esta transacción, en la que adquirió el 77.14% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de FIBRA Terrafina, FIBRA Prologis toma control estratégico de su competidora y fortalece significativamente su posición en el sector, convirtiéndose en el FIBRA con mayor área bruta rentable (ABR) industrial administrada en el país, abarcando el 39% del inventario de los 10 principales FIBRAs con propiedades industriales que operan en México, según datos de SiiLA.

Para que la oferta fuera exitosa, se requería la participación de al menos el 50% más uno de los tenedores de CBFIs en circulación de FIBRA Terrafina. Con este objetivo en mente, a finales de julio, FIBRA Prologis ofreció a los inversionistas de FIBRA Terrafina tres opciones para intercambiar sus certificados. La primera opción consistía en recibir 0.63 certificados de FIBRA Prologis por cada certificado de FIBRA Terrafina. La segunda opción era recibir 45 pesos en efectivo por cada certificado de FIBRA Terrafina, y la tercera permitía una combinación de ambas alternativas, según la preferencia del inversionista. Esta flexibilidad fue clave para asegurar la participación necesaria y, en última instancia, el éxito de la transacción.

Durante el proceso, que concluyó el pasado 2 de agosto de 2024, se intercambiaron cerca de 217.2 millones de CBFIs, mientras que una parte significativa de los inversionistas optó por la opción en efectivo, lo que resultó en una distribución de 11,782 millones de pesos. Este equilibrio indica que algunos inversionistas buscaron liquidez inmediata, posiblemente por cautela o necesidad de diversificación, mientras que otros confiaron en el potencial de crecimiento a largo plazo de FIBRA Prologis.

Mañana martes 6 de agosto, se espera que la transacción sea liquidada, lo que significa que los inversionistas recibirán el pago en efectivo o los nuevos certificados, según la opción que eligieron. Este proceso completará el acuerdo, cumpliendo con los términos establecidos en el prospecto de la oferta pública de adquisición aprobada por la COFECE a principios de junio de este año.

El Impacto de la Adquisición Mayoritaria

Es importante aclarar que, aunque FIBRA Prologis adquirió una participación mayoritaria en FIBRA Terrafina, las propiedades de FIBRA Terrafina no se integran automáticamente al portafolio de FIBRA Prologis. Esta adquisición otorga a FIBRA Prologis control sobre la administración y las decisiones estratégicas de FIBRA Terrafina, pero las propiedades permanecen bajo el fideicomiso de Terrafina, a menos que se realicen transacciones adicionales que formalicen su incorporación al portafolio de FIBRA Prologis.

Tomando en cuenta lo anterior, a partir de ahora, FIBRA Prologis tendrá poder de decisión sobre más de 520 propiedades industriales, con un ABR conjunto cercano a 8.2 millones de metros cuadrados, lo que representa casi el doble del ABR que manejaba previamente en su portafolio. Este crecimiento es consistente con la tendencia observada en la última década, durante la cual el ABR del portafolio industrial de FIBRA Prologis aumentó un 50% con la adquisición de al menos 52 propiedades. En ese mismo periodo, los ingresos del fideicomiso se multiplicaron por diez, pasando de 150 a más de 1,500 millones de pesos anuales.

El total de propiedades bajo la administración de FIBRA Prologis ahora equivale al 39% del inventario industrial de los 10 principales FIBRAs con propiedades industriales en México. Sus competidores más cercanos son FIBRA Uno, que gestiona más de seis millones de metros cuadrados, equivalentes al 30% del total; y FIBRA Macquarie, que con casi 2.9 millones de metros cuadrados, cubre el 14% del ABR de los principales FIBRAs industriales en el país, según datos de SiiLA FIBRA Analytics.

Desde una perspectiva geográfica, la transacción no sólo incrementará el tamaño del portafolio administrado por FIBRA Prologis, sino que también implicará una diversificación significativa en la distribución de su ABR a nivel nacional.

Actualmente, el 51% del ABR de Prologis se concentra en la región Norte de México, seguida por el Centro (36%) y el Bajío (13%). Con la integración administrativa del portafolio de FIBRA Terrafina, se proyecta que esta distribución se incline aún más hacia el Norte, alcanzando un 58%, mientras que el Centro y el Bajío ajustarán su participación al 26% y 16%, respectivamente. Esta estrategia refuerza el inventario manufacturero del fideicomiso, con un enfoque en mercados industriales clave como Reynosa, Tijuana y Ciudad Juárez, al mismo tiempo que optimiza el inventario logístico en las principales zonas de consumo, particularmente en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.

En un contexto de creciente inversión en el mercado inmobiliario industrial mexicano, la adquisición mayoritaria de FIBRA Terrafina por parte de FIBRA Prologis refuerza la posición de ambas compañías y redefine las dinámicas competitivas del sector.

Al controlar un mayor inventario de propiedades, FIBRA Prologis se posiciona para capitalizar más oportunidades en regiones clave del país, especialmente en el Norte, donde la demanda ha aumentado por la expansión y relocalización de empresas. Esta consolidación de poder ampliará su influencia en el mercado e impulsará a otros actores a reevaluar sus estrategias, desencadenando dinámicas de competencia y adaptación en un entorno cada vez más competitivo, donde grandes actores institucionales dictan las reglas del juego por su capacidad para movilizar grandes volúmenes de capital y operar a una escala considerable. Esto les permite establecer estándares más altos en eficiencia y optimización de activos, elevando así las barreras de entrada y haciendo que el mercado sea más desafiante para los jugadores más pequeños.

Para saber más del desarrollo y desempeño del mercado inmobiliario industrial, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.