¿La Época Dorada del Activo Industrial?

Muchos jugadores institucionales del mercado inmobiliario han refugiado su inversión en el activo industrial. No es ningún secreto que los principales mercados logísticos y de manufactura están atravesando por uno de los mejores momentos en sus fundamentales, provocando una apreciación en el valor de los inmuebles, particularmente en los últimos trimestres, en donde hemos observado los mayores retornos de los últimos años.

De acuerdo con el SiiLA Índices, el primer índice de valoración de propiedades calculado desde dos enfoques (retorno de capital + retorno en ingresos), el activo industrial en el país ha tenido una apreciación promedio trimestral de 5.23% en los periodos posteriores al 3T 2020, lo cual es 267 puntos base superior al promedio trimestral registrado del periodo del 3T 2016 al 2T 2020. 

Desde nuestra perspectiva, basado en la información recopilada y analizada por SiiLA, estos son algunos de los factores que han provocado el buen desempeño del activo.

Incremento en el costo de los insumos de construcción: En días pasados, explicamos como los costos de construcción, particularmente del acero, llegó a máximos históricos impactando el precio de renta de los principales mercados industriales del país. Asimismo, este fenómeno impactó en uno de los principales enfoques de valuación: el costo de reposición, el cual calcula el valor de un inmueble estimando cual sería el costo de construirlo de nuevo.

Déficit de nuevo inventario vs demanda de espacio: De acuerdo con la información proporcionada por nuestra solución Market Analytics, la absorción neta del 2021 fue 38% mayor a la registrada en el 2020, y la tendencia sugiere un incremento en este indicador durante el 2022. Aunado a esto, el inventario entregado en el 2021 fue inferior al inventario demandado, medido por la absorción neta, causando una tasa de disponibilidad general de 3.62% al cierre del 2021. En lo que va del 2022, estas condiciones de mercado se repiten: mayor demanda de espacio que oferta de nuevo inventario y disminución en la tasa de disponibilidad general.

Este déficit entre la oferta y la demanda de espacios industriales ha provocado que los inmuebles tengan mayor ocupación, así como ingresos mayores por metro cuadrado impactando así a otro método de valuación comúnmente utilizado: el enfoque a ingresos, el cual estima el valor de un inmueble a través de la capitalización de los flujos obtenidos mediante el ingreso neto operativo de las propiedades.

Exceso de capital. Al comienzo de este artículo, mencionaba como algunos fondos de inversión han refugiado sus inversiones en el activo industrial. Conforme a la información recabada por SiiLA, durante el 2021 y lo que va del 2022 se han invertido alrededor de 800 millones de dólares en adquisiciones del activo industrial, siendo este el favorito de fondos, FIBRAs y demás jugadores institucionales para desplegar capital.

Viendo las tendencias actuales del activo industrial, vemos un mercado inmobiliario en México que continuará su expansión en especial en las zonas del noreste y noroeste, en donde distintos factores macroeconómicos continúan favoreciendo a esa región. El nivel de detalle y la profundidad de la investigación que hacemos en SiiLA, así como la variedad de soluciones con las que contamos es determinante para poder tomar decisiones inteligentes en un mercado tan dinámico como el que estamos atravesando.

SiiLA es la empresa inmobiliaria líder basada en Estados Unidos que proporciona un conjunto de soluciones basadas en la nube de información, análisis e inteligencia para el mercado inmobiliario comercial de América Latina, con sedes en México, Brasil y Colombia.