Mercados industriales con el mayor número de entradas en 2023

Durante el 2023, se mantuvo el nivel de absorción o nuevas entradas de inquilinos en los mercados industriales de México respecto al año previo. Ingresaron poco más de 8.5 millones de metros cuadrados, sin tener en cuenta el número de salidas de inquilinos. Los mercados que absorbieron la mayor cantidad de metros cuadrados, excluyendo las salidas, fueron:

1. Monterrey, donde se ocuparon casi 2 millones de metros cuadrados.

2. Ciudad de México, mercado que registró más de 1.3 millones de metros cuadrados ocupados.

3. Ciudad Juárez, donde se utilizaron espacios por casi un millón de metros cuadrados.

En 2022, tanto Monterrey como la Ciudad de México figuraron entre los tres mercados con mayor número de absorciones. Sin embargo, en esa ocasión, en lugar de Ciudad Juárez, se destacaba Querétaro, uno de los mercados más dinámicos del Bajío.

Con el año concluido, ahora podemos comparar el desempeño más reciente de los mercados industriales a lo largo de los últimos años. Las cifras de absorción para Monterrey, además de ser superiores a las de cualquier otro mercado en 2023, son las más grandes en su historia. Esta cifra ha experimentado un crecimiento constante cada año desde 2019, superándose año tras año. Desde 2020, el mínimo de metros cuadrados absorbidos ha sido de un millón.

El desempeño del mercado industrial de la Ciudad de México en 2022 fue superior al de 2023, ya que ocupó 1.9 millones de metros cuadrados. Sin embargo, esto no representa un retroceso. Según observaciones de SiiLA Market Analytics, hay años en los que el crecimiento es menor para luego experimentar un rápido aumento en comparación con cualquier año anterior. En otras palabras, su desempeño ha sido oscilante pero con una tendencia creciente. Un dato que respalda esta afirmación es que, en promedio, se han absorbido más de 1.2 millones de metros cuadrados desde 2019, y parece que esta tendencia sigue en aumento.

Para el mercado fronterizo de Ciudad Juárez, la historia es diferente, ya que en este año se absorbieron prácticamente los mismos metros cuadrados que en los dos años previos (2021 y 2022). Además, hubo trimestres en los que la absorción se vio limitada por la escasa oferta de nuevos espacios y las pocas salidas que se dieron.

Para comprender aún más por qué estos mercados registran los mayores niveles de entradas en el mercado industrial mexicano, es importante señalar que estar cerca del mayor centro de consumo del país (Ciudad de México) o del mayor mercado del mundo (Estados Unidos en el caso de Monterrey y Ciudad Juárez) los hace atractivos para ciertos tipos de inquilinos.

Por ejemplo, en Monterrey, la mayoría de los inquilinos que optaron por instalarse en este mercado del noreste del país pertenecen a la industria de Vehículos y Partes (25%), Manufacturas (10%) y Bienes de Capital (10%).

En cuanto a la Ciudad de México, las industrias que han preferido este espacio en el centro del país son de Transporte y Logística (20%), Vehículos y Partes (13%), y Comida, Farmacias y Tiendas de Conveniencia (10%).

Finalmente, las empresas que optaron por ocupar espacios en este mercado del noroeste del país son de la industria de Electrónicos (23%), Bienes de Capital (16%) y Transporte y Logística (12%).

Es importante mencionar que la entrada a cada uno de estos mercados no es uniforme en todo el espacio que abarcan. SiiLA Market Analytics ha identificado zonas que se han beneficiado más que otras por estas nuevas entradas.

Dentro de Monterrey, los mercados más dinámicos fueron Apodaca y Ciénaga de Flores, donde se concentró el 55% de las nuevas llegadas. En la Ciudad de México, los espacios que recibieron más nuevos inquilinos fueron el CTT y Toluca-Lerma, donde llegaron más del 90% de estos. Mientras que en Ciudad Juárez, en los mercados del Sur y Sureste, se asentaron el 70% de los nuevos inquilinos.