FIBRA Educa Compra un Terreno Casi del Tamaño de Todo su Portafolio

El pasado 28 de agosto, FIBRA Educa anunció la compra de 51.5 hectáreas, equivalentes a 515,000 metros cuadrados, en Silao, Guanajuato, para ampliar su reserva territorial y atender futuras oportunidades de crecimiento. La escala de la adquisición aparece al compararla con el portafolio que el fideicomiso inmobiliario ya tiene en México.

Al cierre del segundo trimestre de 2026, sus 78 inmuebles —incluidas universidades, centros de aprendizaje y oficinas— sumaban 632,655 metros cuadrados de área bruta rentable (ABR). Esto significa que, en una sola operación, FIBRA Educa adquirió un terreno cuya superficie equivale a más del 80% del espacio que renta en todo el país.

La proporción no implica que el portafolio vaya a crecer en esa magnitud, pues la superficie de un terreno no determina por sí sola cuánto espacio rentable puede desarrollarse. Sin embargo, incluso si una superficie equivalente a apenas 10% de la reserva terminara convertida en ABR, serían unos 51,500 metros cuadrados: 3.7 veces el espacio que FIBRA Educa tiene actualmente en Guanajuato y alrededor de 8% de todo su portafolio nacional.

Aunque en su comunicado a la Bolsa FIBRA Educa no informó el costo de la transacción, dos meses antes, en su último reporte trimestral, había revelado la firma de un contrato para adquirir un terreno en Silao por 468 millones de pesos. Como parte del acuerdo, entregó 168 millones como depósito en garantía.

Más allá de la inversión monetaria, la adquisición marca un posible cambio en la forma en que FIBRA Educa había crecido mediante compras. Entre 2022 y 2025 adquirió 19 inmuebles que incorporaron 181,158 metros cuadrados de ABR y que comenzaron a generar rentas desde su adquisición. Aunque la empresa no ha detallado si el predio de Silao cuenta actualmente con alguna construcción, una reserva de esta escala abre una alternativa a seguir comprando inmuebles terminados. Esto es, participar desde una etapa anterior en la creación de los activos que posteriormente integrará a su portafolio.

De hecho, la forma de operar de FIBRA Educa podría permitirle desarrollar sin tener que construir primero y buscar después quién ocupe los inmuebles. El fideicomiso nació ligado a Nacer Global, grupo educativo que aportó sus activos iniciales y cuyas entidades relacionadas continúan entre sus arrendatarios. En Guanajuato, por ejemplo, FIBRA Educa le arrienda a Corporativo UNE un inmueble de 13,440 metros cuadrados para una universidad en San Miguel de Allende mediante un contrato a 15 años. En ese sentido, la relación con los operadores educativos abre la posibilidad de conocer sus necesidades de espacio antes de decidir qué desarrollar y, por tanto, orientar la construcción hacia una demanda identificada de antemano.

El fideicomiso no ha informado que exista un acuerdo previo en Silao. Sin embargo, una reserva de esa magnitud le permitiría dar mayor peso al desarrollo como vía de crecimiento, sin abandonar la compra de inmuebles ya estabilizados.

Por ahora, el alcance de esa posibilidad permanece abierto. Cuando firmó el contrato en junio, FIBRA Educa señaló que el terreno estaría destinado al desarrollo de infraestructura inmobiliaria educativa; al anunciar la adquisición en agosto, lo describió de manera más amplia como una reserva territorial para atender futuras oportunidades. Ninguna de las dos comunicaciones precisa cuánto pretende desarrollar, en qué plazo, para qué operador o si las 51.5 hectáreas formarán parte de un solo proyecto. Lo que sí permiten, en cambio, es colocar la operación dentro de una estrategia que FIBRA Educa ya había anticipado un año antes, cuando identificaba el desarrollo y el financiamiento de nuevos proyectos para terceros entre sus canales de crecimiento y estimaba en más de 9,000 millones de pesos el conjunto de oportunidades potenciales.

Lo que ocurra después podrá medirse en metros cuadrados. Sigue la evolución de FIBRA Educa y del mercado inmobiliario comercial mexicano en SiiLA FIBRA Analytics, o escríbenos a contacto@siila.com.mx.