Nearshoring en México. En Tres Años, las Compañías Chinas Multiplican su Ocupación Cinco Veces

Como se muestra en el gráfico anterior, los incrementos en la inversión ocurrieron durante periodos de crisis financieras y comerciales a nivel mundial, particularmente aquellas que afectaron a Asia y Europa. También se dieron en periodos de crecimiento económico en América Latina, en momentos de crisis en la relación entre China y Estados Unidos, y durante acuerdos económicos y comerciales regionales en América del Norte.

Las crecientes inversiones han resultado en una mayor presencia de compañías chinas en los mercados inmobiliarios industriales de México, según datos de SiiLA Market Analytics. Como se muestra en el siguiente gráfico, el número de metros cuadrados ocupados por compañías chinas en propiedades industriales aumentó cinco veces entre 2019 y 2023, mientras que el número de inquilinos de origen chino casi se ha triplicado. Esta tendencia sugiere que estas compañías buscan ubicaciones estratégicas de alta calidad, ocupando más de 1.8 millones de metros cuadrados distribuidos en diferentes puntos de la República Mexicana.

En marzo de 2023, el conglomerado chino de transporte y logística CIMIC y el fabricante de autopartes Xinquan establecieron filiales en México. Ambas compañías invirtieron en expandir su producción y competitividad a nivel nacional, aprovechando la mano de obra calificada disponible en Querétaro y Aguascalientes. Estos movimientos reflejan una tendencia creciente de compañías que buscan establecer presencia en México para beneficiarse de sus menores costos laborales, precios reducidos de bienes raíces comerciales, clima empresarial favorable y acceso al mercado norteamericano.

La concentración de la inversión china en los mercados industriales del Norte de México tiene implicaciones significativas para el mercado inmobiliario comercial de la región. Según SiiLA Market Analytics, la plataforma líder de datos del mercado inmobiliario en América Latina, el 62% de los metros cuadrados totales ocupados por inquilinos de origen chino se encuentran principalmente distribuidos en tres mercados industriales al Norte de México: Monterrey, Saltillo y Tijuana. En estos mercados, las compañías de origen chino ocupan más de 1.1 millones de metros cuadrados de propiedades Clase A y B. Monterrey, que fue el principal mercado industrial para estas compañías en 2023, sigue siendo uno de los mercados industriales más demandados en la actualidad. Esto se debe en parte a la disponibilidad de propiedades de última generación, como el parque industrial con características sustentables ProximityParks Monterrey.

De acuerdo con datos de SiiLA Market Analytics, los estados de Nuevo León, Tamaulipas, Coahuila y Baja California lideran el camino en términos del crecimiento de compañías de origen chino en México. Es importante destacar que estos estados también albergan los cuatro cruces fronterizos más concurridos del país. Estos cuatro cruces fronterizos representan más del 60% del valor total de las importaciones, ascendiendo a 167.2 mil millones en 2022.

Esta tendencia resalta la importancia de México como socio estratégico para las compañías chinas que buscan expandir su presencia en América, especialmente por las tensas relaciones comerciales entre China y Estados Unidos. Al establecer operaciones en México, las compañías chinas pueden acceder al mercado norteamericano a través de una alternativa más estable y accesible. Como resultado, es probable que la creciente concentración de la inversión china en los mercados industriales del Norte de México siga impulsando el crecimiento y la expansión en el mercado inmobiliario comercial de la región en los próximos años.

Además de la proximidad geográfica con Estados Unidos, los bajos costos laborales y la infraestructura de transporte bien desarrollada para mover materias primas y productos terminados, existen otras razones por las que estas compañías se concentran en el Norte de México. La región es atractiva por los incentivos fiscales ofrecidos por los gobiernos locales, como lo son beneficios económicos y no económicos. La región también ofrece acceso a mano de obra calificada, socios comerciales y proveedores, diversificación de cadenas de suministro y una serie de rutas logísticas y comerciales que se han fortalecido a lo largo de la frontera con Estados Unidos.

Los Impactos de la Relocalización en México

Hasta mediados de 2022, había 1,294 compañías de origen chino operando en México, según la Secretaría de Economía. Más recientemente, el gobierno mexicano informó que más de 400 compañías con sede en China han expresado interés en expandir su producción a México.

La tendencia de la relocalización de China a México va en aumento y ha traído numerosos beneficios al mercado inmobiliario comercial. Uno de estos beneficios es la creciente demanda de naves industriales, lo que ha llevado a un auge en la construcción de nuevo inventario, como lo son espacios de almacenamiento y centros de distribución. Esto ha creado oportunidades de inversión para desarrolladores inmobiliarios y aumento de oportunidades de empleo en el sector de la construcción, así como un impacto positivo en la economía en general (lee más al respecto).

Los datos de SiiLA resaltan que, en el último año, las compañías de origen chino incrementaron en un 40% su ocupación de propiedades industriales. Este crecimiento se refleja en el Hofusan Industrial Park, ubicado en el submercado de Salinas Victoria en Nuevo León, donde las compañías chinas están estableciéndose rápidamente. En 2020, la administración del parque anunció sus planes de atraer a compañías chinas para establecer operaciones en un plazo de cinco años. Hasta la primera mitad de 2023, los datos de SiiLA revelan que casi el 90% del área bruta rentable del parque está ocupada por empresas chinas, incluidas importantes compañías como Hisense, Fawer Automotive Parts y Hangzhou XZB.

En general, las compañías chinas han tenido un impacto sustancial en los sectores automotriz, electrónico y de bienes de capital de México. El siguiente gráfico ilustra el porcentaje de ocupación de compañías chinas por industria.

El nearshoring hacia México no sólo está atrayendo a compañías de origen chino, sino también de otras partes del mundo, incluidas empresas estadounidenses. Un ejemplo de esto es lo que ocurrió a principios de marzo, cuando el fabricante estadounidense de vehículos eléctricos Tesla anunció la construcción de su gigafábrica en Santa Catarina, Nuevo León. La noticia generó entusiasmo debido al tamaño de la inversión y al potencial desarrollo para México y Estados Unidos. Se espera que la planta genere miles de empleos y creé un entorno propicio para la innovación tecnológica y los activos relacionados con la cadena de suministro de Tesla.

El mercado inmobiliario comercial mexicano está diversificándose rápidamente con el aumento de la inversión extranjera, lo que está generando competencia entre las empresas y los sectores, y resultando en un mercado más dinámico. Esta competencia no sólo estimula el crecimiento, sino que también proporciona un mayor potencial para oportunidades de inversión estables y adaptables en bienes raíces, incluso en condiciones económicas inciertas. Con un crecimiento y expansión tan prometedores, el mercado inmobiliario comercial mexicano se está convirtiendo en una opción cada vez más atractiva para los inversores en busca de nuevas oportunidades.

Las compañías extranjeras continúan acudiendo a México para expandir sus operaciones, impulsadas por la necesidad de reducir los costos de producción y transporte de mercancías destinadas al mercado estadounidense. Sin embargo, los desarrolladores enfrentan desafíos significativos para construir y entregar edificios específicos para satisfacer la demanda de espacios industriales.

Según los últimos datos de SiiLA, el mercado industrial tiene una tasa de ocupación del 98% en todo México, con inventario disponible para satisfacer únicamente la demanda de los próximos tres trimestres. Para muchas compañías que buscan establecer operaciones, la única solución viable son las construcciones build-to-suit o a la medida. En ese sentido, es importante destacar que los desarrolladores de naves industriales enfrentan numerosos desafíos para satisfacer la creciente demanda industrial, incluida la escasez de terrenos para la construcción y el aumento de los costos de construcción. La inseguridad, especialmente en la frontera, también representa un desafío significativo, al igual que la saturación de líneas eléctricas y la falta de agua potable.

SiiLA continuará monitoreando el mercado industrial y los efectos del nearshoring en todo México. Para obtener más información y perspectivas sobre el mercado inmobiliario comercial de México, visita SiiLA o escríbenos a contacto@siila.com.mx.